Η ελληνική κτηματαγορά δείχνει ταυτόχρονα δυναμική και κόπωση, με δύο καθαρά διαφορετικές τάσεις να διαμορφώνουν το τοπίο. Από τη μία, οι δωρεές και οι γονικές παροχές εκτοξεύονται, ευνοημένες από το υψηλό αφορολόγητο των 800.000 ευρώ. Από την άλλη, οι κλασικές αγοραπωλησίες ακινήτων δείχνουν σημάδια επιβράδυνσης για δεύτερο συνεχόμενο μήνα, καθώς η έντονη άνοδος των τιμών αποθαρρύνει μέρος της ζήτησης. Τα νεότερα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) καταγράφουν καθαρά αυτή τη διχοτόμηση, ενώ ταυτόχρονα υπενθυμίζουν ότι οι βεβαιωμένοι φόροι δεν ταυτίζονται πάντα με τον πραγματικό όγκο συναλλαγών λόγω εξαιρέσεων, όπως η πρώτη κατοικία.
Δύο ταχύτητες στην αγορά ακινήτων
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, τον Μάιο οι φόροι και τα τέλη από δωρεές, γονικές και λοιπές παροχές σημείωσαν άλμα 63,2% σε σχέση με τον ίδιο μήνα του 2025, φτάνοντας τα 6,82 εκατ. ευρώ από 4,18 εκατ. ευρώ. Στο διάστημα Ιανουαρίου–Μαΐου 2026, η άνοδος διαμορφώθηκε στο 23,1%, με τα αντίστοιχα έσοδα να φθάνουν τα 18,71 εκατ. ευρώ, έναντι 15,2 εκατ. ευρώ το 2025. Η εκτίναξη αυτή συνδέεται άμεσα με το θεσμικό πλαίσιο που ευνοεί τη μεταβίβαση περιουσίας εντός οικογένειας.
Αντιστρόφως, οι αγοραπωλησίες παρουσιάζουν κόπωση. Ο Μάιος ήταν ο δεύτερος διαδοχικός μήνας που οι εισπράξεις από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων μειώθηκαν σε ετήσια βάση κατά 4%. Ειδικότερα, από μεταβιβάσεις οικοδομών και οικοπέδων βεβαιώθηκαν 53,12 εκατ. ευρώ, ενώ στις αγοραπωλησίες κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων ο φόρος μεταβίβασης διαμορφώθηκε στα 44,64 εκατ. ευρώ, από 45,89 εκατ. ευρώ πέρυσι (-2,7%). Ακόμη εντονότερη ήταν η πτώση στα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια, όπου τα έσοδα υποχώρησαν στα 8,48 εκατ. ευρώ από 9,43 εκατ. ευρώ (-10,1%).
Τι δείχνουν τα έσοδα στο πεντάμηνο
Παρά την κάμψη του Απριλίου–Μαΐου, η εικόνα στο σύνολο του πενταμήνου παραμένει θετική. Οι βεβαιωμένοι φόροι από μεταβιβάσεις κτιρίων και οικοπέδων ανήλθαν στα 246,81 εκατ. ευρώ την περίοδο Ιανουαρίου–Μαΐου 2026, έναντι 235,91 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Πρόκειται για αύξηση 4,6%, που μεταφράζεται σε περίπου 10,9 εκατ. ευρώ επιπλέον έσοδα από φόρους μεταβίβασης. Η εξέλιξη αυτή υποδεικνύει ότι, παρότι οι μηνιαίες διακυμάνσεις είναι αισθητές, η αγορά διατήρησε σημαντικό πυρήνα δραστηριότητας στο πρώτο μισό του έτους.
Υψηλό αφορολόγητο: γιατί εκτοξεύονται δωρεές και γονικές παροχές
Το υψηλό αφορολόγητο των 800.000 ευρώ για δωρεές και γονικές παροχές μεταξύ προσώπων της πρώτης κατηγορίας, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, λειτουργεί ως ισχυρό κίνητρο για οικογενειακές μεταβιβάσεις. Σε ένα περιβάλλον όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν ανέβει σημαντικά, η δυνατότητα μεταβίβασης περιουσίας χωρίς φόρο έως ένα υψηλό όριο ενθαρρύνει στρατηγικές αποφάσεις εντός οικογενειών, ιδιαίτερα όταν οι αγορές κατοικιών γίνονται πιο δαπανηρές και η πρόσβαση στη χρηματοδότηση παραμένει απαιτητική. Το αποτέλεσμα είναι σαφές: περισσότερες πράξεις δωρεών και γονικών παροχών, με ουσιαστική αύξηση των σχετικών βεβαιωμένων τελών και φόρων.
Η «κούρσα» των τιμών πιέζει τις αγοραπωλησίες
Η πίεση στις αγοραπωλησίες δεν είναι άσχετη με την έντονη άνοδο στις αξίες των κατοικιών. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 34,3% τη διετία-τριετία 2023–2025 σε πανελλαδικό επίπεδο, ξεπερνώντας μάλιστα το ιστορικό υψηλό του 2008. Η αύξηση αυτή, αν και στηρίζει θεωρητικά την αξία της ακίνητης περιουσίας, κάνει την απόκτηση πρώτης ή επενδυτικής κατοικίας δυσκολότερη για μεγάλο τμήμα των νοικοκυριών, περιορίζοντας την καθαρή ζήτηση και οδηγώντας σε πιο επιλεκτικές αγοραπωλησίες.
Οι εξαιρέσεις που «θολώνουν» την εικόνα των συναλλαγών
Αξίζει να υπογραμμιστεί ότι τα έσοδα από φόρους μεταβίβασης δεν αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια τον αριθμό των πράξεων. Ένα σημαντικό ποσοστό συναλλαγών απαλλάσσεται από τον φόρο, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα την αγορά πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή ισχύει μέχρι συγκεκριμένων ορίων, τα οποία διαφοροποιούνται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή και με την προϋπόθεση ότι πληρούνται τα κριτήρια του νόμου. Ως εκ τούτου, η ελαφρά κάμψη στα φορολογικά έσοδα δεν σημαίνει αυτόματα δραματική μείωση των πραγματικών συναλλαγών.
Κληρονομιές: ήπιες μεταβολές
Σε αντίθεση με τις δωρεές και γονικές παροχές, οι φόροι κληρονομιών μεταβλήθηκαν οριακά. Τον Μάιο οι βεβαιωμένοι φόροι και τα τέλη διαμορφώθηκαν στα 15,51 εκατ. ευρώ, από 14,97 εκατ. ευρώ τον αντίστοιχο μήνα του 2025. Στο πρώτο πεντάμηνο, τα έσοδα από φόρους κληρονομιάς έφθασαν τα 61,86 εκατ. ευρώ, έναντι 61,35 εκατ. ευρώ πέρυσι, καταγράφοντας οριακή άνοδο 0,8%. Η στάση αυτή υποδηλώνει μια πιο σταθερή, προβλέψιμη ροή πράξεων, επηρεασμένη λιγότερο από βραχυχρόνιες συνθήκες τιμών ή επιτοκίων.
Τάσεις και προοπτικές για το υπόλοιπο του έτους
Η κτηματαγορά εισέρχεται στο δεύτερο εξάμηνο με ανάμικτα μηνύματα. Το υψηλό αφορολόγητο συνεχίζει να ευνοεί τις ενδοοικογενειακές μεταβιβάσεις, με κίνητρα που δύσκολα θα αντιστραφούν όσο παραμένει σε ισχύ το ισχύον όριο. Την ίδια στιγμή, η πορεία των τιμών, η εξέλιξη των επιτοκίων και η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης θα καθορίσουν το εύρος και τη δυναμική των αγοραπωλησιών. Παράγοντες όπως οι αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές αξίες ή τυχόν παρεμβάσεις πολιτικής για την προσιτή στέγη μπορούν επίσης να μεταβάλουν την εξίσωση προσφοράς–ζήτησης.
Συνολικά, η εικόνα στα ακίνητα είναι σήμερα «διπλή»: ισχυρή κινητικότητα στις δωρεές και γονικές παροχές και πιο επιφυλακτική ζήτηση στις αγοραπωλησίες, ειδικά εκεί όπου οι τιμές έχουν «τρέξει» περισσότερο. Το υψηλό αφορολόγητο λειτουργεί ως καταλύτης για οικογενειακές στρατηγικές μεταβίβασης, αναδιανέμοντας τη δραστηριότητα εντός της αγοράς. Αν οι τιμές σταθεροποιηθούν και το χρηματοοικονομικό περιβάλλον γίνει ευνοϊκότερο, είναι πιθανό να δούμε εξισορρόπηση ανάμεσα στους δύο αυτούς «πυλώνες» συναλλαγών. Μέχρι τότε, ο ρυθμός που επιβάλλει το υψηλό αφορολόγητο θα συνεχίσει να καθορίζει το πού και πώς κινείται το ενδιαφέρον των ιδιοκτητών και των αγοραστών.
