Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει σε τροχιά έντονης δραστηριότητας, με τις επενδύσεις να κρατούνται σε υψηλά επίπεδα και τη ζήτηση για ποιοτικά προϊόντα να επιβεβαιώνει τη δυναμική της. Παρότι το περιβάλλον έχει γίνει πιο απαιτητικό—με αυξημένο κόστος κατασκευής, γεωπολιτικές εντάσεις και μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο—η εικόνα δείχνει ανθεκτικότητα.
Τόσο τα επαγγελματικά ακίνητα όσο και τα οικόπεδα συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, με τις δύο πρόσφατες έρευνες (Alpha Bank/Τράπεζα της Ελλάδος για το εμπορικό real estate και GEOAXIS για τη γη στην Αττική) να αποτυπώνουν με σαφήνεια τις τάσεις, τις αποδόσεις και τα σημεία πίεσης της αγοράς ακινήτων.
Αγορά ακινήτων: Πού οδηγεί η δυναμική στα επαγγελματικά ακίνητα
Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα έχει διανύσει μια μακρά φάση ανάκαμψης και πλέον έχει ανακτήσει σε μεγάλο βαθμό—και σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπεράσει—τις απώλειες της κρίσης. Η ζήτηση για σύγχρονα γραφεία και ποιοτικά καταστήματα παραμένει ισχυρή, ενισχυμένη από την οικονομική μεγέθυνση των τελευταίων ετών, την παρουσία Άμεσων Ξένων Επενδύσεων και την αυξανόμενη ανάγκη επιχειρήσεων για αναβαθμισμένους χώρους.
Ένα από τα πιο κρίσιμα συμπεράσματα της ανάλυσης είναι ότι η ανάπτυξη δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Υπάρχει διαφοροποίηση τόσο γεωγραφικά όσο και ανά κατηγορία ακινήτου:
– Η Αθήνα κινείται ταχύτερα από τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη χώρα, λόγω της συγκέντρωσης επιχειρηματικής δραστηριότητας. Ενδεικτικά, στην Αττική είναι εγκατεστημένο περίπου το 39% των ενεργών επιχειρήσεων, γεγονός που ενισχύει σταθερά τη ζήτηση.
– Τα καταστήματα εμφανίζουν ισχυρότερη μακροχρόνια δυναμική σε σχέση με τα γραφεία, σε μια εξέλιξη που συνδέεται με την πορεία της κατανάλωσης και τη συνεχή ώθηση του τουρισμού.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2025 οι δείκτες τιμών σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών κινήθηκαν ανοδικά: τα γραφεία ενισχύθηκαν κατά 5,1% και τα καταστήματα κατά 4,8%, διατηρώντας θετικό πρόσημο και στα δύο εξάμηνα του έτους.
Γραφεία: Η επιστροφή σε ιστορικά υψηλά, με «οδηγό» την Αθήνα
Ο δείκτης τιμών γραφείων καταγράφει συνεχή άνοδο από το 2016, με αποτέλεσμα το 2025 να υπερβεί οριακά (+0,1%) το ιστορικό υψηλό του 2010. Πίσω από αυτό το αποτέλεσμα, όμως, βρίσκεται κυρίως η Αθήνα: οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7% το 2025 και διαμορφώνονται περίπου 15% πάνω από τα επίπεδα του 2010.
Αντίθετα, στη Θεσσαλονίκη και στην υπόλοιπη Ελλάδα οι αυξήσεις ήταν ηπιότερες (4,2% και 2,5% αντίστοιχα), με τις τιμές να παραμένουν περίπου 13,5% χαμηλότερα από το 2010.
Η ποιότητα των κτιρίων γίνεται πλέον καθοριστικός παράγοντας. Ενεργειακή απόδοση, σύγχρονες προδιαγραφές, ανακαινίσεις και τεχνικές υποδομές επηρεάζουν τόσο τη ζήτηση όσο και τις αποτιμήσεις, δημιουργώντας πιο έντονη «ψαλίδα» ανάμεσα σε prime και δευτερεύον απόθεμα.
Καταστήματα: Ισχυρότερη ανάκαμψη χάρη σε κατανάλωση και τουρισμό
Στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, η ανάκαμψη της τελευταίας δεκαετίας αποδεικνύεται πιο έντονη. Το 2025, ο δείκτης τιμών ξεπέρασε κατά 10,7% το επίπεδο του 2010, με την Αθήνα να καταγράφει ακόμη μεγαλύτερη υπέρβαση (+17,7%).
Η Θεσσαλονίκη κινήθηκε στο +5,3%, ενώ η υπόλοιπη Ελλάδα κατέγραψε οριακή αύξηση (+0,8%). Οι επιδόσεις αυτές συμβαδίζουν με την ανοδική πορεία της ιδιωτικής κατανάλωσης και την ενίσχυση του τουριστικού ρεύματος, που στηρίζει τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους σε κεντρικές και υψηλής επισκεψιμότητας περιοχές.
Οικοδομική δραστηριότητα και προσδοκίες: Περισσότερες άδειες, νέες ισορροπίες
Η οικοδομική δραστηριότητα στον επαγγελματικό τομέα ενισχύεται την τελευταία πενταετία, με αύξηση αδειών σε γραφεία, καταστήματα και βιομηχανικά ακίνητα. Στα γραφεία, οι νέες άδειες είναι σχεδόν τριπλάσιες σε σχέση με το 2019, ενώ το 2025 καταγράφηκε αύξηση 38% στον αριθμό αδειών. Ωστόσο, σε όρους όγκου υπήρξε μείωση, στοιχείο που δείχνει ότι εκδόθηκαν άδειες για μικρότερα έργα σε σύγκριση με το 2024—μια χρονιά που είχε ενισχυθεί σημαντικά και λόγω «βάσης» (η άνοδος τότε είχε ξεπεράσει το 100%).
Ενδιαφέρον έχει και το σκέλος της εργασιακής πραγματικότητας: η τηλεργασία εκτοξεύτηκε από 5,2% το 2019 σε 14,8% το 2021, αλλά στη συνέχεια παρατηρείται σταδιακή υποχώρηση, η οποία λειτουργεί υποστηρικτικά για την επιστροφή της ζήτησης σε γραφειακούς χώρους.
Στις αρχές του 2026, η επιτάχυνση συνεχίστηκε: τους δύο πρώτους μήνες του έτους, οι νέες άδειες αυξήθηκαν συνολικά κατά 25% σε αριθμό και 84% σε όγκο. Ξεχώρισαν τα εμπορικά καταστήματα, τα εκπαιδευτικά κτίρια και τα ενοικιαζόμενα καταλύματα, ενώ στα γραφεία καταγράφηκε μείωση στον αριθμό αδειών αλλά αύξηση στον όγκο—ένδειξη μετατόπισης σε λιγότερα αλλά μεγαλύτερα projects.
Παράλληλα, οι δείκτες επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές (σύμφωνα με τη μηνιαία έρευνα της Κομισιόν) κινούνται ανοδικά από το 2019 και επιταχύνθηκαν στο πρώτο πεντάμηνο του 2026. Οι αβεβαιότητες, ωστόσο, παραμένουν: ενέργεια, υλικά και γεωπολιτικές εξελίξεις συνεχίζουν να επηρεάζουν κόστος, χρονοδιαγράμματα και τελικές αποδόσεις.
Επενδύσεις και αποδόσεις: Γραφεία, καταστήματα, αποθήκες και νέες κατηγορίες
Το επενδυτικό ενδιαφέρον διατηρείται ισχυρό, με έμφαση σε αποθήκες/βιομηχανικούς χώρους και ξενοδοχεία. Τα γραφεία και τα καταστήματα παραμένουν σημαντικά στο μείγμα, με μερίδια 17% και 9% αντίστοιχα.
Στα prime γραφεία της κεντρικής επιχειρηματικής ζώνης της Αθήνας, οι εκτιμώμενες αποδόσεις το 2025 κυμάνθηκαν μεταξύ 6% και 6,8%, ενώ τα ποσοστά κενών χώρων διαμορφώθηκαν περίπου από 5% έως 9%. Αντίστοιχη εικόνα διαφοροποίησης (αποδόσεις και κενότητα) παρατηρείται και στα καταστήματα των βασικών εμπορικών δρόμων, όπου η τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου παίζουν καταλυτικό ρόλο.
Στις επαγγελματικές αποθήκες οι αποδόσεις έχουν υποχωρήσει την τελευταία πενταετία (από 9,4% κατά μέσο όρο στο β’ εξάμηνο του 2019 σε περίπου 8% το 2025), αλλά παραμένουν υψηλότερες από γραφεία και καταστήματα. Η αγορά δείχνει επίσης να ανοίγει σε νέους τομείς, όπως data centers και εξειδικευμένες μορφές κατοικίας (π.χ. φοιτητικές κατοικίες, τουριστικές μισθώσεις), διευρύνοντας τον χάρτη ευκαιριών.
Οικόπεδα στην Αττική: Θετικό πρόσημο με χαμηλότερη «ταχύτητα»
Το GEOAXIS Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική (Q1 2026) καταγράφει συνέχιση της ανόδου για έβδομη διαδοχική χρονιά και στις πέντε περιοχές που εξετάζει. Η μέση αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης ανήλθε στο 4,21% σε σχέση με το 2025 και στο 10,05% σε σχέση με το 2024. Παρά τη θετική εικόνα, η επιβράδυνση έναντι των δύο προηγούμενων ετών είναι σαφής και μπορεί να σηματοδοτεί ότι η αγορά προσεγγίζει το ανώτερο σημείο του κύκλου της.
Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί, με μέση άνοδο 48,08%. Η έρευνα εκτιμά συνέχιση της ανόδου και το επόμενο 12μηνο, αλλά με ηπιότερη ένταση, χωρίς ενδείξεις «φούσκας». Καθοριστικό ρόλο παίζει η επίμονη ανισορροπία προσφοράς–ζήτησης σε νεόδμητες κατοικίες, η οποία διατηρεί τη ζήτηση για γη και τροφοδοτεί την οικοδομική δραστηριότητα.
Στο μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, οι παράγοντες που ξεχωρίζουν είναι:
– η αύξηση του κόστους κατασκευής, που σύμφωνα με την έρευνα προσεγγίζει το 10% τους τελευταίους μήνες λόγω γεωπολιτικών εξελίξεων και του κλεισίματος των Στενών του Ορμούζ,
– ο πιθανός επαναπροσδιορισμός των ποσοστών αντιπαροχής,
– οι επιπτώσεις από τον περιορισμό ευεργετημάτων του ΝΟΚ, που δεν ευνοεί εργολάβους και τελικούς χρήστες, αλλά μπορεί να συμβάλει σε πιο ισορροπημένη λειτουργία της αγοράς.
Οι πέντε περιοχές της έρευνας και οι διάμεσες τιμές
Μεταξύ β’ τριμήνου 2025 και β’ τριμήνου 2026, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21%. Ειδικότερα:
– Παλαιό Φάληρο: +5,07% στα 1.703 €/τ.μ. (από 1.621 €/τ.μ.)
– Αμπελόκηποι (Σ.Δ. 3,6): +4,68% στα 2.727 €/τ.μ. (από 2.605 €/τ.μ.)
– Χολαργός: +4,17% στα 1.350 €/τ.μ.
– Μαρούσι: +3,96% στα 972 €/τ.μ.
– Περιστέρι: +3,21% στα 998 €/τ.μ.
Οι τιμές αφορούν τυπικά οικόπεδα και αποτελούν διάμεσες αξίες. Οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά (προνομιακή θέση, θέα, μεγάλη προβολή ή ειδικές πολεοδομικές συνθήκες) μπορεί να εμφανίσουν αξίες έως και 25% υψηλότερες.
Σε επίπεδο προσφοράς, οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες καταγράφονται σε Αμπελόκηπους (213 τ.μ.) και Περιστέρι (217 τ.μ.), ενώ μεγαλύτερα οικόπεδα εντοπίζονται σε Παλαιό Φάληρο (465 τ.μ.), Μαρούσι (462 τ.μ.) και Χολαργό (280 τ.μ.). Τα αδόμητα οικόπεδα ενός στρέμματος και άνω είναι πλέον ιδιαίτερα δυσεύρετα και συχνά συνοδεύονται από παλαιές κατασκευές.
