Σε σημαντικές αλλαγές προχωρά το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τη Διαταγή Απόδοσης Μισθίου, τη διαδικασία δηλαδή με την οποία οι ιδιοκτήτες μπορούν να ζητήσουν νομικά την επιστροφή του ακινήτου τους σε περίπτωση λήξης ή καταγγελίας της μίσθωσης. Τι αλλάζει με τις εξώσεις;
Οι νέες ρυθμίσεις στοχεύουν στην επιτάχυνση των διαδικασιών, περιορίζοντας τις καθυστερήσεις που συχνά παρατηρούνταν στα δικαστήρια, ενώ ταυτόχρονα τροποποιούνται τα χρονικά όρια για ενστάσεις και αποδείξεις. Οι αλλαγές αυτές έχουν ήδη προκαλέσει αντιδράσεις, καθώς τίθεται ζήτημα ισορροπίας μεταξύ της προστασίας των ιδιοκτητών και των δικαιωμάτων των μισθωτών.
Η ΠΟΜΙΔΑ παραθέτει 15 καίριες ερωτήσεις και απαντήσεις, που αναλύουν διεξοδικά τη νέα ρύθμιση:
1.Είναι αλήθεια, όπως γράφεται, ότι με το νέο νόμο οι ιδιοκτήτες «θα πετούν στο δρόμο» αυθαίρετα τους ενοικιαστές τους μέσα σε 1-2 μήνες;
Όχι βέβαια! Η νέα δυνατότητα έκδοσης «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» και λόγω λήξης της διάρκειας της μίσθωσης, κάτι που θα έπρεπε να ισχύει ανέκαθεν, συντομεύει μεν τον χρόνο ανάκτησης του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του, όπως είναι δικαίωμά του, πλην όμως συμπεριλαμβάνει και σοβαρότατες διασφαλίσεις υπέρ της πλευράς των ενοικιαστών, τις οποίες αναλύουμε παρακάτω.
2.Από που προκύπτει ο χρόνος λήξης μιας μίσθωσης ακινήτου;
- Από το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, αρχικό ή κατά παράταση, που έχουν υπογράψει οι συμβαλλόμενοι εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) και μισθωτής (ενοικιαστής).
- Από την τελευταία ηλεκτρονική δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
- Από το νόμο ο οποίος προβλέπει ότι κάθε νέα μίσθωση κατοικίας και κάθε επαγγελματική μίσθωση που συνάπτεται από την 1.4.2014 και μετά, έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών.
- Στις παλαιές αορίστου χρόνου μισθώσεις, από την κοινοποίηση εξώδικης πρόσκλησης με δικαστικό επιμελητή προς τον ενοικιαστή με αίτημα να αποδώσει το μίσθιο, εφόσον έχει παρέλθει και ο χρόνος που προσδιορίζεται υπέρ των ενοικιαστών από όλες τις προηγούμενες τρεις παραμέτρους.
3.Τι δικαιούται να κάνει ο εκμισθωτής, εφόσον λήγει ή έχει λήξει η μίσθωση και δεν επιθυμεί τη συνέχισή της;
Όπως είπαμε, ο εκμισθωτής οφείλει πρώτα απ’ όλα να συντάξει και να αποστείλει μέσω δικαστικού επιμελητή, εξώδικη πρόσκληση, συνταγμένη από το δικηγόρο του, με την οποία θα του ανακοινώνει ότι δεν επιθυμεί την περαιτέρω παράταση της μίσθωσης και ότι ζητά την απόδοση του ακινήτου, λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης. Αν ζητά την απόδοσή του λόγω λήξης της αρχικής τριετίας της μίσθωσης, τότε θα πρέπει να την επιδώσει τουλάχιστον τρείς (3) μήνες πριν από την παρέλευση του χρόνου της λήξης. Αν όμως η μίσθωση είναι παλαιά και έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά την αρχική λήξη της, όπως οι περισσότερες παλαιές μισθώσεις, τότε μπορεί να κοινοποιήσει την εξώδικη πρόσκληση οποτεδήποτε αργότερα, πλην όμως και πάλι δεν μπορεί να προχωρήσει στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης αν δεν παρέλθει τρίμηνο από την κοινοποίησή της.
4.Αν ο ενοικιαστής δεν αποδώσει το μίσθιο εντός της τρίμηνης αυτής προθεσμίας τι συμβαίνει στη συνέχεια;Μπορεί απλά να πάει να τον «πετάξει έξω» απλά με ένα δικηγόρο και ένα δικαστικό επιμελητή;
Όχι βέβαια! Τότε ο εκμισθωτής, αντί να καταθέσει αγωγή απόδοσης μισθίου με την παλαιά διαδικασία «Περιουσιακών Διαφορών», με ορισμό δικασίμου σε πολλούς μήνες, αλλεπάλληλες αναβολές εκδίκασης ως μέσο άμυνας του ενοικιαστή ή και άλλους αστάθμητους λόγους, εξέταση μαρτύρων, κατάθεση προτάσεων, πολύμηνη αναμονή για την έκδοση της δικαστικής απόφασης κλπ., έχει πλέον το δικαίωμα να καταφύγει στη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύτερη γιατί δεν υπόκειται στη δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης που έδινε στον ενοικιαστή η παλαιά διαδικασία.
5.Γιατί λέγεται «Διαταγή» και όχι δικαστική απόφαση;
Η «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» δεν είναι ακριβώς δικαστική απόφαση. Είναι ένας εκτελεστός τίτλος που εκδίδεται χωρίς ακροαματική διαδικασία, αλλά βασίζεται αποκλειστικά σε έγγραφα που παρουσιάζει ο αιτών. Αποκτά ισχύ δεδικασμένου μόνον αν δεν ασκηθεί ανακοπή εναντίον της, ή αν η ανακοπή απορριφθεί τελεσίδικα. Η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται σε πολλές χώρες ως γρήγορη και αποτελεσματική λύση που μειώνει την απασχόληση της Δικαιοσύνης για αυταπόδεικτα θέματα, όπως είναι η μη πληρωμή ενοικίου, η οποία εφαρμόζεται και στη χώρα μας από το 1997, και τώρα πλέον θα εφαρμόζεται επί τέλους και στη λήξη των μισθώσεων των ακινήτων.
6.Ποιος θα εκδίδει πλέον τη «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου»;
Από την 1.1.2026 οι διαταγές απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται από ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους – μέλη του δικηγορικού συλλόγου της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αυτό θα γίνεται με την ίδια λογική σύμφωνα με την οποία η δημοσίευση των διαθηκών θα γίνεται ταχύτατα πλέον από τους συμβολαιογράφους και όχι από τους δικαστές, κάτι που οδηγούσε σε πολύμηνες άνευ λόγου καθυστερήσεις.
7.Θα μπορεί δηλαδή ο εκμισθωτής ή ο δικηγόρος του, να αναθέσουν σε ένα γνωστό τους δικηγόρο να εκδώσει μια διαταγή απόδοσης μισθίου;
Όχι βέβαια! Ο δικηγόρος στον οποίο θα ανατίθεται η μελέτη του φακέλου και η υπογραφή της διαταγής θα προσδιορίζεται απρόσωπα από τη Γραμματεία του οικείου Δικαστηρίου, από ειδικό κατάλογο πιστοποιημένων δικηγόρων που καταρτίζεται από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο, όπως ήδη συμβαίνει με τον ιδιαίτερα επιτυχημένο νέο θεσμό του ορισμού δικηγόρων για την ταχύτατη πλέον εξάλειψη προσημειώσεων.
8.Πως θα εξελίσσεται η περαιτέρω διαδικασία;
Η σχετική αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου θα συντάσσεται και θα υπογράφεται από το δικηγόρο των εκμισθωτών, και θα παραδίδεται στον οριζομένο με την παραπάνω διαδικασία δικηγόρο μαζί με τον φάκελο των δικαιολογητικών εγγράφων και το γραμμάτιο προείσπραξης της καθορισμένης από το νόμο αποζημίωσής του.
Ο ορισθείς δικηγόρος θα έχει δεκαήμερη προθεσμία να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του τριμήνου προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, θα υπογράφει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο διμήνου από την κοινοποίησή της και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.
Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατίθεται από το δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδίδει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραδίδεται στο δικηγόρο του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα σχετικά τέλη απογράφου.
Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός διμήνου από την κοινοποίησή του.
9.Πόσο χρόνο θα έχει δηλαδή συνολικά ο ενοικιαστής στη διάθεσή του για να βρει άλλο σπίτι ή κατάστημα;
Με τη νέα ρύθμιση ο ενοικιαστής έχει από το νόμο, και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον ένα εξάμηνο στη διάθεσή του για να μεριμνήσει για τη μεταγκατάστασή του. Συγκεκριμένα έχει το τρίμηνο της εξώδικης προειδοποίησης, έχει ένα και πλέον μήνα για την σύνταξη και υποβολή της αίτησης, ορισμό δικηγόρου από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου, παράδοση, επεξεργασία, έκδοση και δημοσίευση της διαταγής, αίτηση για έκδοση του απογράφου της, σύνταξη του αντιγράφου και επίδοσή του, και έχει δύο ακόμη μήνες ως προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής. Έχει δηλαδή ο ενοικιαστής εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο το νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν, χωρίς δηλαδή να χρειαστεί να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδο, σε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη οποίος θα πρέπει, εξ αιτίας της αντισυμβατικής άρνησης του ενοικιαστή του να του αποδώσει το ακίνητό του, όπως έχει υποχρέωση, να επιβαρυνθεί με τις αμοιβές δικηγόρου και δικαστικού επιμελητή προκειμένου να επιτύχει το αυτονόητο.
Επιπλέον αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, τότε μπορεί να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.
10. Η νέα ρύθμιση κατηγορείται ότι αφήνει απροστάτευτους τους ενοικιαστές και εξομοιώνει εκείνους που πληρώνουν και θέλουν να παραμείνουν στο ακίνητο με τους κακοπληρωτές.
Όχι βέβαια! Πρώτον, καθιερώνει τρίμηνη προθεσμία υποχρεωτικής εξώδικης πρόσκλησής τους για απόδοση του ακινήτου, εξαπλάσια σε σχέση με την ισχύουσα προθεσμία εξώδικης πρόσκλησης στην περίπτωση μη καταβολής μισθωμάτων.
Δεύτερον, καθιερώνει δίμηνη προθεσμία εκτέλεσής της μετά την επίδοσή της προς τον ενοικιαστή, τριπλάσια σε σχέση με την ισχύουσα προθεσμία εκτέλεσης στην περίπτωση της μη καταβολής ενοικίων.
Τρίτον, αν ο ενοικιαστής χρειάζεται περισσότερο χρόνο από ένα εξάμηνο, όπως είπαμε, μπορεί να επιτύχει και περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης με τα κλασσικά ένδικα μέσα.
11.Γιατί είναι αναγκαία η ύπαρξη αυτής της δικονομικής ρύθμισης, αφού όταν λήγει μια μίσθωση, ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να αποδώσει το μίσθιο στον ιδιοκτήτη του;
Η μίσθωση ενός ακινήτου, είναι μια ενοχική σχέση του αστικού δικαίου, που όπως έχει αρχή, έτσι πρέπει να έχει και τέλος, αλλιώς η ιδιοκτησία χάνει το περιεχόμενό της και της μένουν μόνον τα φορολογικά βάρη! Όπως έχει δικαιώματα και ανάγκες ο ενοικιαστής ενός ακινήτου, έτσι έχει και ο ιδιοκτήτης του, ο οποίος έχει δικαίωμα να ζητήσει τη χρήση του ακινήτου του όταν το χρειάζεται π.χ. για να το ιδιοκατοικήσει, να το εκσυγχρονίσει η να το πουλήσει, ή και για οποιοδήποτε άλλο λόγο, π.χ. όταν η συμπεριφορά ενός ενοικιαστή προβληματίζει όχι μόνον τον ίδιο αλλά και άλλους ενοικιαστές ή συγκατοίκους του κτιρίου.
Όμως η λήξη του χρόνου μιας μίσθωσης, στην πράξη τυπικά και μόνον δημιουργεί στον ενοικιαστή υποχρέωση απόδοσης του ακινήτου, αφού στην πραγματικότητα ουδείς σχεδόν αισθάνεται υποχρεωμένος να σεβαστεί την υπογραφή του και να αποδώσει το μίσθιο ακίνητο στον ιδιοκτήτη του, στο χρόνο που έχει συμφωνηθεί, αν αυτό δεν τον «βολεύει», και αφού ευκολότατα μπορεί να τον ταλαιπωρήσει στα δικαστήρια επί σειρά ετών! Θα έπρεπε λοιπόν να υπάρχει ως προς το θέμα αυτό μια ισόρροπη κοινωνικά ρύθμιση, όπως αυτή που μόλις τώρα νομοθετήθηκε, που να εξασφαλίζει τα καλώς εννοούμενα συμφέροντα και των δύο πλευρών.
12.Δηλαδή τι συμβαίνει ως σήμερα στην πράξη;
Στην πράξη, είναι ολοφάνερη η μέχρι σήμερα εκ του αποτελέσματος άνιση μεταχείριση μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη στο θέμα αυτό: Αν ο ενοικιαστής δεν χρειάζεται πλέον το μίσθιο ακίνητο, μπορεί πρακτικά ανά πάσα ημέρα, νύκτα, ώρα και στιγμή, να το εκκενώσει και να αποχωρήσει, αθετώντας κάθε υποχρέωσή του απέναντι στον εκμισθωτή, αγνοώντας την ύπαρξη περαιτέρω συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης, τερματίζοντας δηλαδή μονομερώς και αυθαιρέτως τη μίσθωση, με μηδενικό χρόνο υλοποίησης της βούλησής του, και χωρίς καμιά πρακτική δυνατότητα του ιδιοκτήτη να διεκδικήσει οποιαδήποτε εκκρεμούσα οφειλή, ή αποζημίωση για οποιαδήποτε αιτία από τον πρώην ενοικιαστή του, εφόσον κάτι τέτοιο προϋποθέτει δαπάνη χρόνου και χρημάτων συχνά περισσότερων από την ίδια την οφειλή.
Αντίθετα αν ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το ακίνητό του στη λήξη της μίσθωσης, δεν έχει καμιά απολύτως πρακτική δυνατότητα να το παραλάβει στην ώρα του, όπως είναι το νόμιμο και το φυσιολογικό, και μέχρι σήμερα ήταν υποχρεωμένος να κινήσει μια νομική διαδικασία που διαρκεί από πολλούς μήνες έως και χρόνια, ανάλογα με το αν η δικαστική του προσπάθεια προσκρούει σε αλλεπάλληλες προσχηματικές αναβολές, απεργίες, αποχές και άλλες ατυχίες, και εν συνεχεία εφέσεις, αιτήσεις αναστολής, προσωρινές διαταγές κλπ. Μια διαδικασία που κοστίζει ακριβά, τόσο σε χρήματα όσο και σε χρόνο στον ιδιοκτήτη. Μια διαδικασία που φαλκιδεύει το ίδιο το δικαίωμα στην ιδιοκτησία.
13.Τι επιτυγχάνεται τελικά με τη θεσμοθέτηση της δικονομικής αυτής διάταξης;
Η θεσμοθέτηση της αυτονόητης αυτής δικονομικής διάταξης, που θα έπρεπε να ισχύει τουλάχιστον από το 1997 όταν νομοθετήθηκε η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας, απαλλάσσει τα Δικαστήρια από ένα φόρτο τυπικής απασχόλησης, εξασφαλίζει την τήρηση των συμφωνηθέντων και τη συνέπεια στις συναλλαγές και εντάσσεται στην κατηγορία των μέτρων που θα παροτρύνουν πολλούς ιδιοκτήτες με κλειστά ακίνητα να τα βγάλουν στην αγορά.
14.Θα βοηθήσει δηλαδή αυτή διάταξη στην κατεύθυνση του να διατεθούν περισσότερα κλειστά σπίτια στην αγορά;
Και βέβαια! Είναι σαφές ότι η ως σήμερα ισχύουσα τεράστια δυσκολία ανάκτησης της χρήσης τους μετά το πέρας μιας μίσθωσης, είναι ένας σημαντικός ανασταλτικός παράγοντας στην προσφορά ακινήτων, που θα πάψει να υπάρχει με τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας εφαρμογής της διαταγής απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης. Εμπίπτει και η ρύθμιση αυτή στη λογική ότι κάθε μέτρο υπέρ των εκμισθωτών κατοικιών (όπως π.χ. αυτό ή η μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων, η επιδότηση της ανακαίνισης των παλαιών κατοικιών κλπ.), θα λειτουργήσει τελικά και υπέρ των ενοικιαστών!
15.Και κάτι ακόμη σχετικό: Επιτρέπεται πρόωρη καταγγελία μίσθωσης κατοικίας λόγω ιδιοκατοίκησης ή πώλησής της;
Όχι βέβαια! Ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, αλλά και σε κάθε περίπτωση η νόμιμη αρχική τριετία, είναι απαραβίαστα χρονικά όρια προστασίας των ενοικιαστών. Άλλωστε η δυνατότητα καταγγελίας μίσθωσης κατοικίας «για ιδιοκατοίκηση» καταργήθηκε στη χώρα μας από το 1994, μαζί με τις αναγκαστικές παρατάσεις των μισθώσεων κατοικιών και θεσπίστηκε η τριετία ως ελάχιστος χρόνος διάρκειάς τους.
