Η σημαντική καθυστέρηση στην έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) φαίνεται πως οδηγεί σε νέα παράταση της υποχρεωτικής ηλεκτρονικής πληρωμής των ενοικίων. Το μέτρο επρόκειτο να τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Οκτωβρίου, όμως η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της ψηφιακής πλατφόρμας καθιστά δύσκολη, αν όχι πρακτικά αδύνατη, την εφαρμογή του νέου καθεστώτος.
Το ΜΙΔΑ είχε αρχικά προγραμματιστεί να λειτουργήσει κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους. Στη συνέχεια, η ενεργοποίησή του μετατέθηκε για το καλοκαίρι, ενώ πλέον όλα δείχνουν ότι η έναρξη λειτουργίας του θα πραγματοποιηθεί σε μεταγενέστερο χρόνο. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί εύλογες αμφιβολίες για το κατά πόσο ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και αρμόδιες υπηρεσίες θα είναι έτοιμοι να ανταποκριθούν στις νέες υποχρεώσεις.
Ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίων και ΜΙΔΑ
Με βάση το νέο πλαίσιο, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώνουν στο ΜΙΔΑ τους τραπεζικούς λογαριασμούς μέσω των οποίων εισπράττουν τα μισθώματα. Οι ενοικιαστές θα υποχρεούνται να καταβάλλουν το ενοίκιο αποκλειστικά στον δηλωμένο τραπεζικό λογαριασμό, δηλαδή σε συγκεκριμένο IBAN που θα έχει καταχωριστεί επίσημα από τον εκμισθωτή.
Η διαδικασία αυτή αποσκοπεί στη δημιουργία ενός σαφούς και ελεγχόμενου πλαισίου για τις μισθώσεις. Παράλληλα, θα επιτρέψει στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) να πραγματοποιεί ηλεκτρονικές διασταυρώσεις μεταξύ των δηλωθέντων μισθωμάτων, των τραπεζικών κινήσεων και των φορολογικών στοιχείων των ιδιοκτητών.
Ωστόσο, όσο η εφαρμογή του ΜΙΔΑ παραμένει ημιτελής, οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τη δυνατότητα να δηλώσουν τους λογαριασμούς τους. Ως αποτέλεσμα, ούτε οι ενοικιαστές μπορούν να γνωρίζουν με απόλυτη βεβαιότητα ποιο IBAN πρέπει να χρησιμοποιούν ούτε η ΑΑΔΕ μπορεί να πραγματοποιήσει τις προβλεπόμενες αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις.
Τι ζητά η ΠΟΜΙΔΑ για την παράταση
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έχει ζητήσει επίσημα τη μετάθεση της ημερομηνίας έναρξης της υποχρεωτικής ηλεκτρονικής πληρωμής των ενοικίων. Το αίτημα δεν βασίζεται μόνο στην καθυστέρηση του ΜΙΔΑ, αλλά και στο γεγονός ότι δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί η υπουργική απόφαση που θα εξειδικεύει το περιεχόμενο και τον τρόπο εφαρμογής του μέτρου.
Η συγκεκριμένη απόφαση αναμένεται να καθορίσει τις πιθανές εξαιρέσεις, τις διαδικασίες συμμόρφωσης και τον τρόπο αντιμετώπισης ειδικών περιπτώσεων. Μεταξύ άλλων, θα πρέπει να διευκρινιστεί τι θα ισχύει όταν τα μισθώματα εισπράττονται από πληρεξούσιους, εταιρείες διαχείρισης ακινήτων ή άλλα τρίτα πρόσωπα.
Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά περιθώριο τουλάχιστον έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία το ΜΙΔΑ θα τεθεί σε πλήρη και κανονική λειτουργία. Όπως επισημαίνει, δεν είναι λογικό να ενεργοποιείται ένα υποχρεωτικό μέτρο, το οποίο συνοδεύεται από σημαντικές κυρώσεις, χωρίς να έχει προηγουμένως διασφαλιστεί ότι το ψηφιακό εργαλείο λειτουργεί σωστά και είναι διαθέσιμο σε όλους τους υπόχρεους.
Οι κίνδυνοι για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Η Ομοσπονδία προειδοποιεί για τον κίνδυνο επιβολής άδικων κυρώσεων σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να χάσουν την έκπτωση φόρου 5% που προβλέπεται για τα εισοδήματα από ακίνητα, εάν η πληρωμή του ενοικίου δεν εμφανιστεί σωστά στο σύστημα ή δεν συνδεθεί με τον δηλωμένο λογαριασμό.
Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με απώλεια στεγαστικών επιδομάτων ή άλλων κρατικών ενισχύσεων που συνδέονται με την καταβολή του μισθώματος. Ένα τεχνικό σφάλμα, μια λανθασμένη αντιστοίχιση ή η αδυναμία καταχώρισης του IBAN θα μπορούσε, επομένως, να έχει άμεσες οικονομικές συνέπειες για τα νοικοκυριά.
Η ΠΟΜΙΔΑ επαναφέρει επίσης το αίτημά της για συγκεκριμένες εξαιρέσεις από τις κυρώσεις. Προτείνει, μεταξύ άλλων, να εξαιρεθούν τα μισθώματα έως 500 ευρώ τον μήνα, οι μισθώσεις στις οποίες τα συμβαλλόμενα μέρη είναι άνω των 70 ετών, καθώς και οι περιπτώσεις όπου το ενοίκιο έχει ήδη προκαταβληθεί.
Εξαιρέσεις ζητούνται ακόμη για μισθώματα που έχουν κατασχεθεί ή εκχωρηθεί σε τρίτους έναντι οφειλής. Παράλληλα, θα πρέπει να αποσαφηνιστεί εάν οι καταβολές στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων θα αναγνωρίζονται ως αποδεκτός τρόπος πληρωμής. Σε διαφορετική περίπτωση, η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί ότι και αυτές οι περιπτώσεις πρέπει να προστατευθούν από κυρώσεις.
Γιατί καθυστερεί η λειτουργία του ΜΙΔΑ
Τα προβλήματα που καθυστερούν το ΜΙΔΑ είναι τόσο τεχνικά όσο και δομικά. Η μεγαλύτερη δυσκολία αφορά τη διαλειτουργικότητα των πληροφοριακών συστημάτων, καθώς απαιτείται η ψηφιακή ενοποίηση βάσεων δεδομένων που μέχρι σήμερα δεν επικοινωνούσαν αποτελεσματικά μεταξύ τους.
Το σύστημα θα πρέπει να αντιστοιχίζει αυτόματα τον 11ψήφιο Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), όπως εμφανίζεται στο Ε9, με τον 12ψήφιο Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Παράλληλα, προβλέπεται διασύνδεση με δεδομένα του ΔΕΔΔΗΕ, αλλά και με άλλα πληροφοριακά συστήματα του Δημοσίου.
Οι πιλοτικές δοκιμές έχουν καταδείξει σημαντικές αποκλίσεις στα στοιχεία των ακινήτων. Σε πολλές περιπτώσεις, τα τετραγωνικά μέτρα που εμφανίζονται στο Ε9 δεν ταυτίζονται με εκείνα του Κτηματολογίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Αν η πλατφόρμα άνοιγε χωρίς προηγούμενη διόρθωση ή προσαρμογή των δεδομένων, θα μπορούσε να εμφανίσει μεγάλο αριθμό σφαλμάτων και να δημιουργήσει προβλήματα σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες.
Οι δυσκολίες στα αγροτεμάχια
Επιπλέον περιπλοκές προκαλεί η υποχρέωση δήλωσης στο ΜΙΔΑ και των μισθωμένων αγροτεμαχίων, ώστε να πραγματοποιούνται διασταυρώσεις με τις δηλώσεις και τις επιδοτήσεις του ΟΠΕΚΕΠΕ μέσω του ΟΣΔΕ.
Η ταυτοποίηση των αγροτικών εκτάσεων με τα στοιχεία του Κτηματολογίου είναι ακόμη πιο δύσκολη σε σχέση με τα αστικά ακίνητα. Πολλά αγροτεμάχια έχουν ασαφή όρια, διαφορετικές περιγραφές ή ελλιπή στοιχεία, γεγονός που αυξάνει τον κίνδυνο λανθασμένων αντιστοιχίσεων.
Στην πράξη, το κράτος επιχειρεί να δημιουργήσει έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο για περισσότερους από επτά εκατομμύρια ιδιοκτήτες. Για να γίνει αυτό, πρέπει να καθαριστούν και να ενοποιηθούν δεδομένα πολλών δεκαετιών, στα οποία περιλαμβάνονται λάθη, αδήλωτα τετραγωνικά, ημιυπαίθριοι χώροι και διαφορετικές καταγραφές του ίδιου ακινήτου.
Παρά τα προβλήματα και τις καθυστερήσεις, το ΜΙΔΑ αναμένεται να προχωρήσει, καθώς θα αποτελέσει βασικό ψηφιακό εργαλείο της ΑΑΔΕ για τον εντοπισμό αδήλωτων ή υποδηλωμένων εισοδημάτων από ακίνητα. Ωστόσο, πριν εφαρμοστεί πλήρως η ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίων, θεωρείται απαραίτητη μια επαρκής μεταβατική περίοδος. Η εξάμηνη παράταση που ζητά η ΠΟΜΙΔΑ θα μπορούσε να δώσει τον απαιτούμενο χρόνο για την ολοκλήρωση του ΜΙΔΑ, την έκδοση των αναγκαίων οδηγιών και την αποφυγή άδικων κυρώσεων για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
