Φοιτητική στέγαση: Πώς θα επηρεαστούν οι τιμές των ενοικίων από τη δυναμική της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, μας προσφέρει μια λεπτομερή ανάλυση της σημερινής κατάστασης στην αγορά της φοιτητικής στέγασης. Εξετάζεται η δραματική αύξηση των τιμών των ενοικίων σε ακίνητα στην Αθήνα, αλλά και σε φοιτητικές πόλεις όλης της επικράτειας, ως αποτέλεσμα της μαζικής διάδοσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων σε διάφορες διαδικτυακές πλατφόρμες.

Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης, αποτελεί το «μείζον» θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας, ιδιαίτερα των νέων και των φοιτητών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20 %, ενώ από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ωστόσο το 2018 παρατηρείται εκ νέου αύξηση +8,4 %, το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10% και το 2020 κυμάνθηκε από 5,8% έως 6,7%. Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το 2021 από 3% έως 7%, ενώ το 2022 άγγιξε το +10% και τελικώς το 2023 καταγράφηκε μεσοσταθμική αύξηση της τάξεως του 6%-10%.

Η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα κυμάνθηκε από 43,2% έως και 52,1%, όσον αφορά κατοικίες κατάλληλες για στέγαση οικογενειών. Υψηλότερες αυξήσεις παρόλαυτά καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα, κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και ακολουθεί η Πάτρα στη δεύτερη θέση της λίστας των αυξήσεων με 49,23% αύξηση για το χρονικό διάστημα 2017-2023.

Η φετινή χρονιά, θα αποτελέσει άλλη μια «δύσκολη» χρονιά όσον αφορά στην αναζήτηση φοιτητικής κατοικίας στην Αθήνα σε προσιτή τιμή ενοικίασης, με τις αυξήσεις να κυμαίνονται άνω του 10% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Εγείρει εύλογους προβληματισμούς το γεγονός ότι η ακαδημαϊκή σταδιοδρομία των φοιτητών και κατ΄ επέκταση η επαγγελματική κατεύθυνση και πορεία τους, είναι άμεσα συναρτώμενες από την οικονομική δυνατότητα των γονέων να καταβάλλουν έως και 6.000 ευρώ ετησίως για την μίσθωση μίας γκαρσονιέρας.

Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις κορυφαίες περιοχές της Αθήνας

Το σύνολο της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων στις κορυφαίες περιοχές της Αθήνας σε όλες τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμούν 8.157 ακίνητα. Η δυναμική δηλαδή αυξήθηκε κατά 10,98% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2023 και κατά 4,86% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024, που αριθμούσαν 7.750 ακίνητα.

Αδιαμφησβήτητα, το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας αποτελεί και το προπύργιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Συγκεκριμένα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σήμερα είναι 2.262, αυξημένη η δυναμική κατά 8,07% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2023 και κατά 2,45% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024. Ταυτόχρονα, η περιοχή με την υψηλότερη δυναμική των εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης μετά το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, είναι το Κουκάκι-Μακρυγιάννη με 1.122 εγγεγραμμένα ακίνητα, αυξημένη δυναμική κατά 5,56% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024 και κατά 18,11% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2023.

Αύξηση των εγγραφών καταγράφεται σχεδόν στο σύνολο των περιοχών του κέντρου της Αθήνας, με τις υψηλότερες αυξήσεις σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2023, να καταγράφονται στο Θησείο (+20,52%), στην Ακρόπολη (+23,49%) και στο Κουκάκι – Μακρυγιάννη (+18,11%).

Η δυναμική της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε 13 πόλεις της Ελλάδας

Σύμφωνα με τα κάτωθι στοιχεία, ο Δήμος Αθηναίων αποτελεί την «ναυαρχίδα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας και παρότι οι νέοι κανόνες βρίσκονται σε ισχύ από την αρχή του έτους, οι ιδιοκτήτες δεν φαίνεται να επιστρέφουν στη μακροχρόνια συμβατική μίσθωση. Αντιθέτως, καταγράφεται αύξηση των βραχυχρόνια μισθωμένων ακινήτων κατά 3,6% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2023 και κατά 6,01% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024.

Αύξηση των εγγραφών ακινήτων καταγράφεται και στο Δήμο Θεσσαλονίκης κατά 5,68% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2023 και κατά 2,03% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024. Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, στο σύνολο των πόλεων καταγράφεται αύξηση της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων κατά 97,90% στη Κέρκυρα, κατά 28,30% στη Ρόδο, κατά 41,21% στα Χανιά και κατά 4,18% στην Καλαμάτα, σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024.

Οι νέοι κανόνες δεν μπορούν να αντιμετωπίσουν το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών

Οι νέοι κανόνες σχετικά με τη συλλογή και την κοινοχρησία δεδομένων για υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων που εξέδωσε η ΕΕ, από την αρχή ήταν «ευπρόσδεκτοι» αφού προσέφεραν ένα ρυθμιστικό πλαίσιο λειτουργίας στον αναπτυσσόμενο επιχειρηματικό κλάδο του τουρισμού, δημιουργώντας θέσεις εργασίας και ενισχύοντας το νέο μοντέλο τουρισμού. Ωστόσο, οι κανόνες αυτοί δεν θα μπορέσουν να αποτελέσουν ανάχωμα στο κόστος στέγασης στη χώρα μας ή και να αυξήσουν τη διαθεσιμότητα ακινήτων στις μακροχρόνιες συμβατικές μισθώσεις.

Τα έσοδα που θα προκύψουν από τους νέους κανόνες, δηλαδή τα έσοδα από τον ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση που δεν θα «συμψηφιστούν», το τέλος παρεπιδημούντων και μέρος από το τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής που αντικαθιστά το φόρο διαμονής, θα μπορούσαν να διατεθούν για την δημιουργία ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής και δημιουργίας κοινωνικών κατοικιών. Αποτελεί επιτακτική ανάγκη η «ανακατεύθυνση» των εσόδων που προκύπτουν από την βραχυχρόνια μίσθωση στη χρηματοδότηση στεγαστικών πολιτικών.

Άνω των 400€ ενοίκιο οι 8 στις 10 κατοικίες κατάλληλες για νέους

Σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα, κατανοούμε ότι το κόστος μίσθωσης μιας κατοικίας έως 50τμ, 1^ου ορόφου και πάνω, κυμαίνεται άνω των 400€ στις περιοχές του κέντρου για το 80% των διαθέσιμων προς μίσθωση κατοικιών, εκ των οποίων το 48,2% έχει ζητούμενο μίσθωμα άνω των 500€/μήνα.

Γίνεται λοιπόν κατανοητό ότι το κόστος στέγασης αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου εισοδήματος, όταν σύμφωνα με τη Eurostat ανεκτό όριο θεωρείται όταν οι στεγαστικές δαπάνες δεν ξεπερνούν το 30% του εισοδήματος. Το ότι οι νέοι εγκαταλείπουν όλο και πιο αργά το πατρικό τους, ερμηνεύεται περισσότερο ως ανάγκη, παρά ως επιλογή.

Αθήνα κέντρο –  ζητούμενο μίσθωμα σε €/μήνα	Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων Έως 50 τ.μ.
Έως 300	2,89%
301-350	6,98%
351-400	14,31%
401-450	17,71%
451-500	12,77%
501 και άνω	48,2%

Η στεγαστική κρίση σε αριθμούς

• 2018-2023: Αύξηση των ενοικίων για ακίνητα κατάλληλα για οικογένειες (80-110 τ.μ. – 2 Υ/Δ) – αυξήσεις από 43,2% έως 52,1%

• 2018-2023: Αύξηση των ενοικίων για ακίνητα κατάλληλα για νέους ή/και φοιτητές – αυξήσεις από 53% έως 63%

• Το 45,5% των πολιτών στη χώρα μας, ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Στη λίστα με τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά για το 2022, ακολουθεί η Βουλγαρία (19,9%), η Ρουμανία (18,4%), η Κροατία (15,7%) , όταν ο μέσος όρος στην ΕΕ είναι 9,2%  σύμφωνα με την Eurostat. Αξίζει να αναφέρουμε ότι η αύξηση κατά 9,1 μονάδες σε σχέση με το 2021 (36,4%), αντιστοιχεί σε περίπου 910.000 περισσότερα άτομα.

• Το 74,2% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματος για το κόστος στέγασης, όταν ο μέσος όρος στην Ευρώπη είναι 21,2% σύμφωνα με την Eurostat.

• Το 71,9% των Ελλήνων 18-34 ετών ζουν στο παιδικό τους δωμάτιο, η χώρα μας δηλαδή κατέχει τη 2^η θέση στο σύνολο των χωρών της ΕΕ σύμφωνα με την Eurostat.

• Οι Έλληνες, σύμφωνα με την Eurostat, είχαν τον πέμπτο χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα (9.520€) το 2022 στην Ευρωπαϊκή Ένωση μετά τη Βουλγαρία, τη Σλοβακία, τη Ρουμανία και την Ουγγαρία.

• Tο 26,3% των Ελλήνων βρίσκεται στο όριο της φτώχειας και του κοινωνικού αποκλεισμού σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.

• To 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές στα βασικά αγαθά ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.

• Στο 72,8% η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα, καταγράφοντας μείωση κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδεςτο χρονικό διάστημα 2019-2022. Η μείωση αυτή αντιστοιχεί σε 102.695 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα το 2019 – Eurostat). Στη χώρα μας δεν έχει καταγραφεί μικρότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης από το 2005 έως και σήμερα, ακόμη και από τα δύσκολα χρόνια των μνημονίων.

• Σύμφωνα με έρευνα της ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ , η οικονομική κατάσταση της πλειονότητας των νοικοκυριών επιδεινώθηκε σημαντικά το 2023, εξαιτίας των ανατιμήσεων. Το 30,7% των νοικοκυριών δήλωσε πως το εισόδημά του μειώθηκε, με τον μέσο όρο της μείωσης στο 24,7%. Για το 60,6% των νοικοκυριών το εισόδημα δεν επαρκεί και περιορίζει τις δαπάνες του. Επτά στα 10 νοικοκυριά επηρεάζεται σημαντικά από τις αυξήσεις στα τρόφιμα. Στο σύνολο των νοικοκυριών το μηνιαίο εισόδημα επαρκεί μεσοσταθμικά για 23 ημέρες, ενώ για τα νοικοκυριά των οποίων το εισόδημα τελειώνει πριν από το τέλος του μήνα (60,7%), αυτό επαρκεί μεσοσταθμικά για 19 ημέρες

• Σύμφωνα με την Eurostat, η Ελλάδα έχει την μεγαλύτερη απόκλιση πραγματικού και ονομαστικού μισθού σε ολόκληρη την Ευρώπη. Το ελληνικό νοικοκυριό  δαπανά το 20% του μισθού για βασικά είδη διατροφής ενώ στην Ευρώπη ο μέσος όρος είναι 10%.

Ανάγκη για ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής με διεύρυνση των δικαιούχων

Το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα χαμηλότερα κοινωνικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στα όρια της φτώχειας, τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή τους νέους, αλλά πλήττει και πολίτες που τα εισοδήματά τους είναι σαφώς υψηλότερα, αλλά δεν επαρκούν για την κάλυψη όλων των στεγαστικών αναγκών τους υπό τις παρούσες συνθήκες της αγοράς.

Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, με διεύρυνση των δικαιούχων, με στόχο την αναχαίτιση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας. Παράλληλα, κρίνονται αναγκαίες οι πολιτικές με πρόγραμμα υλοποίησης εντός 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη παρόμοιων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.

Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της ΕΕ που δε διαθέτει κοινωνικές κατοικίες. Η κοινωνική κατοικία δεν ταυτίζεται με την εργατική κατοικία και αντιπροσωπεύει κυρίως μορφές παρεμβάσεων, όπως είναι η κατασκευή, διάφορα ρυθμιστικά μέτρα από μέρους της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων σε αυτή.

Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

Οι τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας

Ν.ΑΤΤΙΚΗΣ	Ζητούμενη τιμή σε €/μήνα ΓΚΑΡΣΟΝΙΕΡΑ (έως 35τμ)	Ζητούμενη τιμή σε €/μήνα ΔΥΑΡΙ (40τμ -50τμ)
ΓΟΥΔΗ	460**-500**	500*-700**
ΠΑΓΚΡΑΤΙ	380*-550**	450-750**
ΖΩΓΡΑΦΟΥ	340-450**	450-650**
ΝΕΑΠΟΛΗ-ΜΟΥΣΕΙΟ	500-550*	470-650**
ΕΞΑΡΧΕΙΑ	350-500**	520*-650*
ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ	Έως 600**	500-700**
ΚΑΛΛΙΘΕΑ	380-550**	450-700**
ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ	380-570**	450-650**
ΚΥΨΕΛΗ	320-450**	350-600**

ΠΑΤΡΑ	Ζητούμενη τιμή σε €/μήνα Έως 25τμ	Ζητούμενη τιμή σε €/μήνα     Από 30τμ έως 45τμ	Ζητούμενη τιμή σε €/μήνα              Από 50τμ έως 60τμ
ΑΓ.ΣΟΦΙΑ-ΠΥΡΟΣΒΕΣΤΕΙΟ-ΕΛ.ΣΤΡΑΤΙΩΤΟΥ	180-250	270-500**	330-560*
ΤΑΡΑΜΠΟΥΡΑ- ΖΑΡΟΥΧΛΕΪΚΑ-ΨΑΡΟΦΑΪ-ΠΛΑΤΕΙΑ ΠΑΠΑΝΔΡΕΟΥ	200-250*	220-350*	260-330
ΚΕΝΤΡΟ-ΨΗΛΑ ΑΛΩΝΙΑ	250-400**	250-600**	320-650*

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ	Ζητούμενη τιμή σε €/μήνα                           Από 30τμ έως 45τμ	Ζητούμενη τιμή σε €/μήνα                         Από 50τμ έως 60τμ
ΒΑΡΔΑΡΗ	280-550**	350-550**
ΧΑΡΙΑΛΟΥ	320-500**	380-550*
ΚΑΜΑΡΑ	320-600**	450-650**
ΡΟΤΟΝΤΑ	350-500**	400-600**
ΕΥΟΣΜΟΣ-ΣΙΝΔΟΣ	250-360**	330-450**

Η στέγαση αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα για τους νέους και τους φοιτητές στην Ελλάδα σήμερα. Η ανάλυση του Θεμιστοκλή Μπάκα αποκαλύπτει τις πολυδιάστατες προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι φοιτητές και οι οικογένειές τους. Είναι επιτακτική ανάγκη να ληφθούν μέτρα για την προστασία των νέων και την εξασφάλιση προσιτής και βιώσιμης στέγασης στο άμεσο μέλλον.

Πηγή: ertnews.gr