Κτηματαγορά: Μονοκατοικία ή διαμέρισμα; Τι συμφέρει για αγορά ή ενοίκιο; [αναλυτικοί πίνακες]

Μονοκατοικία ή διαμέρισμα; Ένα ερώτημα που έχει απασχολήσει πολλούς από όσους αναζητούν τη νέα τους κατοικία. Στην πράξη, το ένα δεν είναι απόλυτα καλύτερο από το άλλο, έχουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά τους, ενώ σε επίπεδο τιμής υπάρχουν για όλα τα βαλάντια. Όμως, διαφορές υπάρχουν και είναι σημαντικές. Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα της μονοκατοικίας είναι ότι υπάρχει ένας ιδιοκτήτης. Δεν υπάρχει συνέλευση να αποφασίζει για το καθετί ούτε θα αναγκαστεί ποτέ ο ιδιοκτήτης μονοκατοικίας να κάνει κάτι που δεν θα ήθελε, επειδή το ήθελε η πλειοψηφία.

Χρωματισμοί, δομικά υλικά, κουφώματα ή οποιαδήποτε άλλη παρέμβαση είναι καθαρά στην ευχέρεια του ιδιοκτήτη. Η ελευθερία και το αίσθημα ότι είσαι στο «δικό σου σπίτι» είναι σημαντικά. Δεύτερο είναι το θέμα των χώρων. Είτε εσωτερικά είτε εξωτερικά, πάντα δίνεται μια αίσθηση ευρυχωρίας στο οίκημα. Οι περισσότερες κατασκευές μονοκατοικιών είναι παλαιότερες, κυρίως, γιατί οι πολυκατοικίες συμφέρουν περισσότερο τους κατασκευαστές. Τις προηγούμενες δεκαετίες τα σπίτια είχαν ευρύχωρα δωμάτια και οι εξωτερικοί χώροι ήταν μεγαλύτεροι. Επίσης, δεν πρέπει να υποτιμάται η σημασία της αυτονομίας και της ησυχίας. Ούτε κανονισμοί πολυκατοικίας ούτε κοινόχρηστα, δεν υπάρχει τίποτα που να μην το θέλει ο ιδιοκτήτης.

Στα μειονεκτήματα είναι σαφές ότι η άλλη όψη του νομίσματος, της ελευθερίας, είναι ότι υπάρχει μόνο ένας ιδιοκτήτης που θα αναλάβει όλα τα έξοδα. Και σε μια μονοκατοικία τα έξοδα είναι λίγο μεγαλύτερα. Ειδικά σε παλαιότερες κατασκευές που χρειάζονται ανακαίνιση, το κόστος μπορεί να ξεφύγει. Οι αγγελίες είναι γεμάτες με αρκετά φθηνές μονοκατοικίες, κατασκευής του 1960-1970. Είναι φθηνές, γιατί το μέσο επιπλέον κόστος για την ανακαίνιση είναι κοντά στις 80.000 ευρώ τα 100 τ.μ. Σύμφωνα με τους μεσίτες, ίσως το μεγαλύτερο θέμα συντήρησης που αντιμετωπίζουν οι μονοκατοικίες, ειδικά οι παλαιότερες, είναι η υγρασία. Είναι ζωτικής σημασίας μια μονοκατοικία να έχει θερμομόνωση και υγρομόνωση, καθώς ο κίνδυνος είναι μεγαλύτερος από μια πιο σύγχρονη κατασκευή και αναμενόμενα όσο περισσότερο προχωράει η ζημιά τόσο αυξάνεται και το κόστος επισκευής.

Ενοίκια έως 30.000€

Στις μονοκατοικίες της Αττικής, το «ταβάνι» στα ενοίκια είναι πέριξ των 30.000 ευρώ. Υπάρχουν αγγελίες για 138 τ.μ. στην Παλαιά Φώκαια με ενοίκιο 30.000 ευρώ τον μήνα ή με τα ίδια χρήματα μονοκατοικία 1.500 τ.μ. στα Καλύβια Θορικού ή 600 τ.μ. στη Γλυφάδα. Ολες πολυτελείς, με πισίνες και όλες τις σύγχρονες ανέσεις. Στο άλλο άκρο του φάσματος, οι τιμές ξεκινούν κοντά στα 220 ευρώ, για λυόμενη κατοικία 47 τ.μ. στη Νέα Φιλαδέλφεια, με δύο δωμάτια και κήπο ή κατοικία 30 τ.μ. στο Ζάστανο με μικρή αυλή και επιπλωμένη για 280 ευρώ. Αυτά είναι τα άκρα που οριοθετούν την αγορά. Οι περισσότερες ποιοτικές μονοκατοικίες που ενδιαφέρουν τους περισσότερους, στα δημοφιλή προάστια, έχουν τιμές περί τις 2.500 ευρώ στη Γλυφάδα, 1.800 ευρώ στον Αλιμο, 950 ευρώ στο Πόρτο Ράφι και περί τα 1.500 ευρώ στην Αθήνα (Λόφος Στρέφη). Υπάρχει μία μεγάλη σε όγκο κατηγορία παλαιών μονοκατοικιών που έχουν μόνο ισόγειο, σε όλη την Αττική, αλλά κυρίως στα δυτικά προάστια. Εδώ οι τιμές κυμαίνονται από 400 έως 700 ευρώ, ανάλογα με τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και την περιοχή.

Τα «φιλέτα» ανοίγουν την ψαλίδα των τιμών

Στην αγορά μονοκατοικίας, τα πράγματα είναι λίγο πιο περίπλοκα, καθώς σε όλη την Ελλάδα και ειδικά στην Αττική υπάρχουν πολλά «φιλέτα», που ανοίγουν πολύ την ψαλίδα των τιμών. Ξεκινώντας πάλι από τα άκρα, η ακριβότερη μονοκατοικία προς πώληση στις αγγελίες, αυτήν την περίοδο, είναι 120 τ.μ., ισόγεια και κατασκευής του 1970. Βρίσκεται στη Βουλιαγμένη και έχει τιμή 50 εκατ. ευρώ. Αν φαίνονται πολλά τα χρήματα ή παλιά η κατασκευή, στη Βουλιαγμένη πωλείται ισόγεια μονοκατοικία 1.035 τ.μ. με 29,5 εκατ. ευρώ και κατασκευή το 2022.

Εκεί γύρω από τα 25 εκατ. ευρώ η αγορά έχει πολλές επιλογές. Στον αντίποδα, οι τιμές ξεκινούν από περίπου 20.000 ευρώ για μικρές παλαιές κατασκευές στη Σαλαμίνα, στο Ζεφύρι και τις Αχαρνές. Στον κύριο όγκο της αγοράς, οι τιμές για μια μονοκατοικία είναι περί το 20% ακριβότερες απ’ ό,τι ένα διαμέρισμα παρόμοιων χαρακτηριστικών. Στο Μαρούσι υπάρχουν αγγελίες για παλιές κατασκευές του 1960 που ξεκινούν από περίπου 100.000 ευρώ ή νεότερες και πολυτελείς κοντά στα 2,5 εκατ. ευρώ. Αυτό ισχύει αν αφήσουμε εκτός τη Φιλοθέη, καθώς τότε οι τιμές ανεβαίνουν ξανά προς τα 15 εκατ. ευρώ.

Το Μαρούσι είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα για πολλά από τα προάστια των Αθηνών που υπάγονται ούτε στα πολύ ακριβά, αλλά ούτε και στα φθηνά. Νεότερες κατασκευές σε τιμές που κάπως συγκρατούνται υπάρχουν πολλές στα δυτικά προάστια της Αθήνας, όπως στο Περιστέρι, στο Αιγάλεω και την Πετρούπολη. Για περίπου 180-220 τ.μ., μικρό κήπο ή αυλή και όλες τις σύγχρονες ανέσεις, που περιμένει κανείς από μια νεότερη κατασκευή, όπως ενεργειακή θωράκιση, οι τιμές κυμαίνονται κοντά στις 450.000 ευρώ. Για σχετικά νέες κατασκευές στα λιγότερο ακριβά προάστια των Αθηνών, οι τιμές κυμαίνονται σε αυτό το ύψος, όμως πάντα υπάρχουν και φθηνότερα, ανάλογα με τις υποχωρήσεις που είναι διατεθειμένος να κάνει ο καθένας.

Η τιμολόγηση

Σημαντικό ότι οι μονοκατοικίες διαφέρουν αρκετά από τα διαμερίσματα στην τιμολόγησή τους. Αν και ισχύει ότι για την ίδια περιοχή, σε σύγκριση μέσων τιμών, υπάρχει μία διαφορά περί το 20%, στην πράξη οι τιμές μπορεί να έχουν πολύ μεγαλύτερη διακύμανση. Μία καλή κατασκευή, που έχει όλα τα χαρακτηριστικά που μπορεί να ζητά η μέση οικογένεια, θα είναι ακριβή, ακόμα και αν βρίσκεται σε πολύ φθηνή γειτονιά. Για παράδειγμα, αυτήν την περίοδο υπάρχει αγγελία για μονοκατοικία 635 τ.μ. στην πλατεία Αμερικής που πωλείται προς 3,5 εκατ. ευρώ. Πωλείται προς 5.512 ευρώ το τετραγωνικό, σε μια περιοχή που η μέση τιμή είναι λίγο κάτω από τα 1.700 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, κτίριο με τρία διαμερίσματα σε συνολικά 630 τ.μ. πωλείται προς 650.000 ευρώ ή 1.083 ευρώ το τετραγωνικό. Το καλό σε αυτές τις διαφορές είναι ότι μια καλοσυντηρημένη μονοκατοικία έχει και αυξημένη αξία μεταπώλησης.

Τιμές αγοράς, ενοικίασης: Μονοκατοικία VS διαμέρισμα (€)

Περιοχή	Μονοκατοικία		Διαμέρισμα
	Τιμή πώλησης	Ενοίκιο	Τιμή πώλησης	Ενοίκιο
Φιλοθέη	500.000-16 εκατ.	900-18.000	80.000-4,5 εκατ.	550-10.000
Βάρη	150.000-18 εκατ.	700-27.000	64.000-5,5 εκατ.	450-10.000
Γλυφάδα	120.000-25 εκατ.	550-30.000	75.000-8 εκατ.	420-30.000
Δραπετσώνα	64.000-990.000	600	45.000-450.000	500-1.800
Πειραιάς	40.000-22,5 εκατ.	600-10.000	23.000-3,6 εκατ.	230-15.000
Περιστέρι	57.000-1,2 εκατ.	450-3.500	32.000-950.000	300-1.500

Πηγή: Στοιχεία μεσιτών, διαθέσιμες αγγελίες Φεβρουάριος 2025

 ΣΤΟΚ μονοκατοικιών ανά έτος κατασκευής

ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ	ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΚΕΝΤΡΙΚΟΥ ΤΟΜΕΑ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ	ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΚΕΝΤΡΙΚΟΥ ΤΟΜΕΑ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΟΥΜΕΝΕΣ	ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΚΕΝΤΡΙΚΟΥ ΤΟΜΕΑ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ / ΚΕΝΕΣ
Πριν από το 1919	370	277	90
1919-1945	2.161	1.497	661
1946-1960	4.612	3.226	1.384
1961-1980	5.139	3.678	1.464
1981-1990	1.071	857	217
1991-2000	606	524	84
2001-2010	388	338	47
2011-2015	52	39	10
2016 και μετά	57	46	9
ΣΥΝ0ΛΟ	14.454	10.482	3.972

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Σύνολο μονοκατοικιών

ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ	ΣΥΝΟΛΟ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ	ΚΑΤΟΙΚΟΥΜΕΝΕΣ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ / ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ	ΚΕΝΕΣ ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΠΟΣΟΣΤΟ / ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΚΕΝΤΡΙΚΟΥ ΤΟΜΕΑ ΑΘΗΝΩΝ	638.322	14.452 / (2,26%)	10.482 / (1,64%)	3.972 / (0,62%)
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΒΟΡΕΙΟΥ ΤΟΜΕΑ ΑΘΗΝΩΝ	290.435	30.127 / (10,37%)	25.173 / (8,67%)	4.952/ (1,71%)
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΔΥΤΙΚΟΥ ΤΟΜΕΑ ΑΘΗΝΩΝ	240.042	21.497 / (8,96%)	17.093 / (7,12%)	4.407/ (1,84%)
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΝΟΤΙΟΥ ΤΟΜΕΑ ΑΘΗΝΩΝ	281.065	11.038 / (3,93%)	9.039 / (3,22%)	2.002/ (0,71%)
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΝΑΤΟΛΙΚΗΣ ΑΤΤΙΚΗΣ	313.796	140.182 / (44,67%)	76.693 / (24,44%)	63.486 / (20,23%)
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΔΥΤΙΚΗΣ ΑΤΤΙΚΗΣ	83.123	41.576 / (50,2%)	25.952 / (31,22%)	15.626 / (18,80%)
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΠΕΙΡΑΙΩΣ	243.058	18.455 / (7,59%)	13.643 / (5,61%)	4.814 / (1,98%)
ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΝΗΣΩΝ	72.980	49.403 / (67,69%)	18.407 / (25,22%)	31.000 / (42,48%)
ΣΥΝ0ΛΟ	2.162.821	326.730 / (15,11%)	196.482 / (9,08%)	130.259 / (6,02%)

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates