Κτηματαγορά: Πόσο συμφέρουν οι επενδύσεις στα ακίνητα [πίνακες με τιμές σε όλη την Ελλάδα]

Κτηματαγορά: Αξίζει να επενδύσουμε σε ακίνητα το 2024; Με τις τιμές των ακινήτων να έχουν σκαρφαλώσει κοντά στο ιστορικό ρεκόρ τους, όλο και περισσότεροι σκέφτονται ότι ίσως να φτάσαμε στο τέλος του ανοδικού κύκλου και πως ό,τι κέρδος μπορούσε να βγει από μία τέτοια επένδυση έχει ήδη καλυφθεί. Ομως μήπως  το ιστορικό ταβάνι της αγοράς (του 2008) είναι ξεπερασμένο και οδεύουμε σε νέα υψηλά; Είναι η άνοδος της αξίας του ακινήτου ο μόνος δείκτης που πρέπει να βλέπουμε ή η εκτόξευση των ενοικίων είναι αρκετή για να καλύψει ακόμα και μία επιβράδυνση της αγοράς; Οσο και αν φαίνονται εύκολα αυτά τα ερωτήματα, στην πράξη τα πράγματα περιπλέκονται. Υπάρχει η αλήθεια των αριθμών της εκρηκτικής ανόδου από το 2017, η αλήθεια των υψηλών αποδόσεων στα ενοίκια που σε πολλές περιοχές αποδίδουν ετησίως το 2,5% της αξίας του ακινήτου, υπάρχει όμως και η αλήθεια της εφορίας που περιορίζει σημαντικά τα κέρδη.

Εκτιμήσεις

Σε θέματα επενδύσεων, ο καθένας είναι υπεύθυνος για τις επιλογές του, όμως ως σημείο εκκίνησης παίρνουμε τη γνώμη των ειδικών της αγοράς που λένε ότι το πάρτι έχει συνέχεια, αν και σε πιο λογικούς ρυθμούς.

Οι ειδικοί επιμένουν ότι το 2024 η αγορά θα συνεχίσει ανοδικά, ενώ ακόμα και όταν έρθουν οι τιμές σε ισορροπία, σε μερικά χρόνια, θα παραμείνουν αρκετά υψηλότερες από τις αντίστοιχες τη χρονιά-ρεκόρ του 2008. Συγκεντρωτικά, αν συνδυάσουμε όλα τα στοιχεία, από αγγελίες, τράπεζες, συμβολαιογράφους και μεσίτες, βλέπουμε ότι στη χώρα μας οι τιμές πώλησης οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν 53,8% σε όλη τη χώρα, από το 2017 έως και το β΄ τρίμηνο του 2023. Ακόμα μεγαλύτερη είναι η άνοδος στο μεγαλύτερο πληθυσμιακό κέντρο της χώρας, την Αττική, όπου έφτασε το 71%. Αυτά τα ποσοστά είναι για όλα τα ακίνητα, είτε είναι σε δημοφιλείς περιοχές είτε όχι. Στις περιοχές που σημείωσαν ιδιαίτερη άνοδο, όπως τα Εξάρχεια, το Κουκάκι, το Ελληνικό, η αύξηση της αξίας ορισμένων ακινήτων έχει ξεπεράσει το 200%.  

Το φαινόμενο του ελατηρίου

Εντυπωσιακά τα ποσοστά, όμως όταν το βλέπουμε σε όρους επενδυτικής προσδοκίας, είναι καλό να θυμόμαστε ότι αυτές οι αυξήσεις ήρθαν από το 2017. Δηλαδή στο τέλος της δύσκολης εποχής των μνημονίων και στην αρχή της επιστροφής στην κανονικότητα. Αυτό έχει μεγάλη σημασία, καθώς από το 2010 έως και το 2016 η αγορά είχε μπει σε περιδίνηση με ακόμα μεγαλύτερη πτώση στην αξία των ακινήτων και των ενοικίων, δημιουργώντας ένα ελατήριο που τα τελευταία χρόνια ανέβασε τις τιμές απότομα.

Κάτι που σημαίνει ότι όταν βλέπουμε άρθρα ή μελέτες που αναφέρουν άνοδο 50 ή 70% στις αξίες των ακινήτων, πρέπει να θυμόμαστε ότι σε μεγάλο βαθμό αυτή οφείλεται στην προηγούμενη υποτίμηση της αγοράς και σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι αναμένουμε ανάλογους ρυθμούς και τα επόμενα χρόνια. Είναι το φαινόμενο του ελατηρίου που πήρε δυνάμεις από την επιστροφή της οικονομίας σε αναπτυξιακούς ρυθμούς. Είχαμε πρώτα μείωση και μετά αύξηση τιμών.

Το σωστό ερώτημα είναι τώρα πού βρισκόμαστε; Και η απάντηση έρχεται μέσα από τα μακροπρόθεσμα στοιχεία της ΤτΕ. Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της είναι από το τρίτο τρίμηνο του 2023. Δείχνουν ότι στο σύνολο των οικιστικών ακινήτων και συγκεκριμένα των διαμερισμάτων, οι τιμές έχουν ήδη φτάσει στο 92,9% του 2007, με μεγαλύτερη άνοδο στις πόλεις που έχουν φτάσει στο 87,5% των τότε τιμών.

Ακόμα πιο κοντά στην ισοφάριση είναι η Θεσσαλονίκη με 88,5% και η Αθήνα με 98,7%. Αν και η Τράπεζα της Ελλάδος χρησιμοποιεί το 2007 ως έτος βάσης, η πραγματική χρονιά του ιστορικού ρεκόρ στις τιμές ήταν το 2008 και σε σχέση με τότε, οι τιμές πώλησης στην Αττική είναι μειωμένες κατά 5,3%. Αυτά τα στοιχεία έδειξαν ότι οι τιμές έχουν σχεδόν επιστρέψει στα ιστορικά υψηλά τους. Σε αυτά πατούν και πολλές αναλύσεις που εκτιμούν άνοδο από 9% έως 12% πριν φτάσουμε σε σημείο ισορροπίας της αγοράς. Οι ίδιες μελέτες αναφέρουν ότι αυτή η τελευταία άνοδος θα έρθει έως το 2027, καθώς όσο πλησιάζουμε στο πραγματικό επίπεδο της αγοράς τόσο ο ρυθμός ανόδου θα μειώνεται κάθε έτος.

Τέλος το… πάρτι

Με τα παραπάνω στοιχεία, εύκολα κάποιος φτάνει στο συμπέρασμα ότι από το 2017 και μετά, κάποιοι έβγαλαν σημαντικό κέρδος από την αγορά ακινήτων. Σωστό συμπέρασμα που αν εξετάσουμε τις περιοχές με τις μεγαλύτερες ανόδους τιμών, θα δούμε ότι δεν έβγαλαν απλά κέρδος, αλλά κάποιοι ιδιοκτήτες διπλασίασαν την αξία την ακίνητης περιουσίας τους. Ειδικότερα αν δούμε τις τιμές Ιανουαρίου σε αγγελίες και τις συγκρίνουμε με τα διαθέσιμα ιστορικά στοιχεία του 2017, υπάρχει τεράστια διαφορά που σε πολλές περιπτώσεις σημαίνει και αύξηση τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο άνω του 200%.

Πάντα πρέπει να θυμόμαστε ότι μέσα στα μνημόνια επικρατούσαν ειδικές συνθήκες όπου χιλιάδες αναγκάστηκαν να ξεπουλήσουν την περιουσία τους σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, όμως ακόμα και έτσι όσοι αγόρασαν τότε και πούλησαν σήμερα έβγαλαν τρελό κέρδος.

Χαρακτηριστικές είναι περιπτώσεις όπως αυτές στους Αμπελοκήπους όπου υπάρχουν κατοικίες με διαφορά τιμής 214,9% στην επταετία ή στα Εξάρχεια όπου το 2017 υπήρχαν διαμερίσματα με τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό τα 675 ευρώ και η μέση τιμή της περιοχής τον Ιανουάριο του 2024 είναι 2.090 ευρώ. Μία διαφορά αξίας 209,63%. Αυτά… τελείωσαν. Τα παραθέτουμε για να δείξουμε ότι το μεγάλο μέρος της ανάκαμψης των τιμών έχει ήδη γίνει. Από το ναδίρ του 2017 έχουμε κάνει το 90% της επιστροφής στο ζενίθ των τιμών του 2008. Οποιος κάνει τώρα επένδυση στην αγορά ακινήτων, οι μεσίτες του υπόσχονται κέρδη, αλλά δεν θα πρέπει να περιμένει ανάλογο κέρδος με την προηγούμενη επταετία. Για όσους αρνούνται να το καταλάβουν, ας αναλογιστούν ότι αν υπήρχε η ίδια αύξηση τιμών την επόμενη επταετία, τότε η μέση τιμή στο Κουκάκι θα έπρεπε το 2031 να φτάσει τα 7.153,17 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, κάτι που προφανώς και δεν θα γίνει.

Πολυτελείς κατοικίες, γραφεία και Airbnb

 Το ερώτημα είναι πού να επενδύσεις το 2024; Εδώ βλέπουμε τι κάνουν οι μεγάλοι της αγοράς. Σύμφωνα με τους γνώστες των εξελίξεων, τα κεφάλαια που μπαίνουν στη χώρα κατευθύνονται κυρίως σε ακίνητα με τουριστικό ενδιαφέρον. Τα περισσότερα στα πολυτελή ακίνητα και κάτι λιγότερο από τα μισά σε ακίνητα με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση. Για το δεύτερο, οι μεγάλες εταιρίες αγοράζουν ολόκληρα κτίρια και τα μετατρέπουν σε αυτοτελή διαμερίσματα.

Στα πολυτελή ακίνητα η αγορά βρίσκεται σε συνεχή άνοδο και δεν αναμένεται να βάλει φρένο. Ερευνα της εταιρίας συμβούλων ακινήτων Savills αναφέρει ότι οι κατοικίες υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να συγκεντρώσουν το ενδιαφέρων τα επόμενα χρόνια. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Αττικής, με τον δείκτη Savills Prime Residential Index στην Αθήνα να τοποθετεί τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στα 10.800 ευρώ.

Συγκρίνοντας με άλλες μεγάλες πόλεις της Ευρώπης είμαστε πολύ χαμηλά. Από τα φθηνότερα προς τα ακριβότερα, στη Λισαβόνα οι τιμές είναι στα 12.800 ευρώ ανά τ.μ., στη Ρώμη 13.400, στο Μιλάνο στα 14.600 ευρώ, στο Παρίσι 15.600 ευρώ ανά τ.μ. και στο Λονδίνο 18.400 ευρώ. Ξεχωρίζει η Γενεύη με 23.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Δεδομένης της ανοδικής τάσης και του τουριστικού ενδιαφέροντος, οι 10.800 ευρώ ανά τ.μ. κρίνονται από τους ειδικούς ως πολύ φθηνή τιμή. Αναμένουν σημαντική άνοδο άνω του 10% μέσα στην επόμενη 3ετία.

Πέρα από την κατηγορία των ακριβών πολυτελών κατοικιών, μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα γραφεία. Το 2023 έκλεισε με αποδόσεις κοντά στο 6% για τους υψηλού επιπέδου γραφειακούς χώρους στην Αθήνα.

Σε πτωτική τροχιά οι φόροι

 Τόσο στην αγορά όσο και στα ενοίκια η φορολογία είναι σημαντική, αλλά δεν ξεφεύγει από τις άλλες χώρες της Ευρώπης. Το μεγάλο πλεονέκτημα είναι ότι σε σχέση με πολλές άλλες χώρες έχουμε φθηνή επιβάρυνση στη μεταβίβαση ακινήτων. Από την άλλη έχουμε σχετικά βαρύ φόρο ιδιοκτησίας. Το να είσαι ιδιοκτήτης και να νοικιάζεις το ακίνητό σου συμφέρει αρκετά (φορολογικά), ειδικά αν είναι ακίνητο τουριστικού ενδιαφέροντος. Η χώρα μας είναι κοντά στον μέσο όρο των ευρωπαϊκών φορολογικών επιβαρύνσεων.

Αξιο αναφοράς ότι μετά και τις τελευταίες αλλαγές σε τιμές ζώνης και συντελεστές, ο φόρος μειώθηκε για τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών έως και 38%. Αν βάλουμε και τη μείωση 10% στον ΕΝΦΙΑ, αν το ακίνητο είναι ασφαλισμένο, τότε λίγο από εδώ, λίγο από εκεί, υπάρχουν ιδιοκτήτες που θα έχουν δει μείωση του φόρου έως και 48% μέσα στη διετία 2023-2024. Στην Ισπανία που έχει ίσως την ακριβότερη φορολογία είναι 0,4% έως 1,1% της αξίας, ενώ στη Γερμανία ο φόρος κατοχής δεν ξεπερνά το 0,01%.

Πιο άμεση είναι η σύγκριση στον φόρο εισοδήματος από ενοίκια. Στην Ελλάδα φορολογούμαστε από το πρώτο ευρώ. Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%, από 12.001 έως 35.000 ευρώ είναι 35% και για πάνω από 35.001 ευρώ είναι 45%. Εδώ είμαστε στους ακριβούς της Ευρώπης, όμως λόγω τουρισμού, τα περιθώρια κέρδους για τους ιδιοκτήτες είναι πολύ καλύτερα σε σχέση με την κεντρική Ευρώπη. Στα θετικά, ότι στην Ελλάδα έχουμε σχετικά φθηνό φορολογικό κόστος στις αγοραπωλησίες. Με κοντά στο 8,5% (υπολογισμένα και τα έξτρα κόστη κτηματολογίων κτλ.) είμαστε σε καλύτερη μοίρα από το σχεδόν 14% της Ιταλίας, το 13,5% της Γαλλίας και το 16,5% της Ισπανίας.

Σε ανοδική πορεία η αγορά το 2024

Στη μεγάλη εικόνα, τόσο οι αναλύσεις των μεσιτών όσο και των τραπεζών δείχνουν ότι το 2023 έκλεισε με μέση άνοδο των τιμών πώλησης 11% και ενοικίων κατά 7%. Αν δεν μας τύχει άλλη έκτακτη κρίση, το τραπέζι της αγοράς είναι στρωμένο. Τα νέα έκτακτα γεγονότα του 2023 δεν επηρέασαν σε μεγάλο βαθμό την αγορά ακινήτων. Η καλή πορεία της οικονομίας ήταν αναμενόμενη και είχε θετική επίδραση, ενώ οι εξελίξεις στο Ισραήλ, αν και δεν έχουν πλήρως αποτιμηθεί, δεν ήταν σημαντικές για τις τιμές των ακινήτων. Τις προσδοκίες για το επόμενο διάστημα, που παραμένουν συγκρατημένα θετικές, αποτυπώνει και η Ενδιάμεση Εκθεση της ΤτΕ για τη Νομισματική Πολιτική. Σύμφωνα με τους αναλυτές, οι προσδοκίες παραμένουν συγκρατημένα θετικές. Η μεταβολή των χαρακτηριστικών της ζήτησης, που ξεκίνησε με αφορμή την περίοδο της πανδημίας, συνεχίζεται, με συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και θέσεις να προσελκύουν δυσανάλογα υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς διαφορετικών ταχυτήτων. Αν η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές. Οι ρυθμοί αύξησης των τιμών αναμένεται να γίνουν ηπιότεροι, καθώς η τρέχουσα συγκυρία δεν επιτρέπει στους επενδυτές εφησυχασμό αναφορικά με τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη των συνθηκών της αγοράς.

Διαφορά μέσων τιμών στην 7ετία 2017-2024*
Περιοχή	2024	2017 Ακίνητα άνω των 5 ετών	Διαφορά
Αμπελόκηποι	2.283	725	+214,90%
Εξάρχεια	2.090	675	+209,63%
Αγία Παρασκευή	3.043	1.075	+183,07%
Γαλάτσι	1.900	950	+100%
Αιγάλεω	1.600	775	+106,45%
Κουκάκι	3.020	1.275	+136,86%
Βριλήσσια	3.038	1.325	+129,28%
Νέα Ιωνία	2.040	775	+163,23%

* Ακίνητα άνω των 5 ετών.

Πηγή: Τιμές αγγελιών 2024 xe.gr, indomio.gr, Στοιχεία 2017 REMAX 

Δείκτες Τιμών Διαμερισμάτων – Μεταβολή έτους (%)
	2021	2022	2023
			α΄	β΄	γ΄
Σύνολο	7,6	11,9	15,3	14,5	11,9
Νέα (έως 5 ετών)	8,2	12,4	13,7	14,1	11,6
Παλαιά (άνω των 5 ετών)	7,2	11,5	16,5	14,7	12,2
Αθήνα	9,7	13,9	17,2	14,6	12,0
Θεσσαλονίκη	7,5	12,6	17,0	17,1	15,4
Αλλες μεγάλες πόλεις	5,8	10,9	14,3	15,1	12,8
Λοιπές περιοχές	4,9	8,2	11,4	12,5	9,5
Αστικές περιοχές (σύνολο)	8,0	12,3	15,7	14,7	12,1

Πηγή: ΤτΕ 

Δείκτες Τιμών Διαμερισμάτων – Σύγκριση με 2007
2007 = 100	2021	2022	2023
			α΄	β΄	γ΄
Σύνολο	72,4	81,0	88,6	91,0	92,9
Νέα (έως 5 ετών)	75,7	85,1	92,0	95,3	97,0
Παλαιά (άνω των 5 ετών)	70,4	78,5	86,4	88,3	90,4
Αθήνα	75,6	86,1	94,9	96,4	98,7
Θεσσαλονίκη	66,5	74,9	82,7	85,8	88,5
Αλλες μεγάλες πόλεις	68,3	75,8	82,3	86,0	87,5
Λοιπές περιοχές	72,4	78,3	84,1	86,9	88,2
Αστικές περιοχές (με έτος βάσης το 1997)	185,0	207,8	227,2	233,3	238,7

Πηγή: ΤτΕ

Τιμές σύγκριση Ιανουάριος 2022 – Ιανουάριος 2024
ΠΕΡΙΟΧΕΣ	2022 Ζητούμενες τιμές (€/τ.μ.)		2024 Ζητούμενες τιμές (€/τ.μ.)
	ΚΑΤΩΤΑΤΗ ΤΙΜΗ	ΑΝΩΤΑΤΗ ΤΙΜΗ	ΚΑΤΩΤΑΤΗ ΤΙΜΗ	ΑΝΩΤΑΤΗ ΤΙΜΗ
ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣ
ΓΚΑΖΙ	1.200	2.100	1.255	2.226
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ	2.200	2.700	2.324	3.000
ΠΑΤΗΣΙΑ	1.100	1.400	1.270	1.600
ΠΑΓΚΡΑΤΙ	2.300	3.200	2.670	3.400
ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ	2.400	2.760	2.400	2.900
ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ
ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ	2.300	2.900	2.474	3.000
ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ	2.500	3.000	2.593	3.167
ΚΑΛΛΙΘΕΑ	2.200	2.800	2.251	2.844
Π. ΦΑΛΗΡΟ	2.700	3.600	3.161	3.819
ΓΛΥΦΑΔΑ	3.000	6.100	3.658	6.142
ΒΟΥΛΑ-ΚΕΝΤΡΟ	4.400	6.500	3.975	6.865
ΑΝΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ	3.200	3.800	4.000
ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ	4.500	6.000	5.000
ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ	2.000	2.800	2.100	2.950
ΔΑΦΝΗ	2.400	3.000	2.220	2.600
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΑΛΑΜΑΚΙ	3.100	4.600	3.600	6.000
ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ	2.500	3.500	2.940	3.112
ΖΩΓΡΑΦΟΥ	2.100	2.600	2.220	2.730
ΒΥΡΩΝΑΣ	2.000	2.200	2.100	2.350
ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ
ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ	1.180	2.250	1.260	2.300
ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ	1.500	2.550	1.785	2.700
ΙΛΙΟΝ	1.400	2.250	1.400	2.400
ΓΑΛΑΤΣΙ	1.700	2.600	1.800	2.500
ΑΙΓΑΛΕΩ	1.190	2.640	1.300	2.800

 Πηγή: Στοιχεία αγγελιών. Ιανουάριος 2024.