Νέα, υποχρεωτική διαδικασία —και μάλιστα με άμεσο οικονομικό κόστος— εισάγει το υπό διαμόρφωση πλαίσιο για τα ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και επιχειρείται να αναγνωριστούν μέσω έκτακτης χρησικτησίας. Η αλλαγή στοχεύει να βάλει τάξη, να φιλτράρει ατεκμηρίωτες διεκδικήσεις και να περιορίσει τις χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες, όμως για τον πολίτη σημαίνει ότι πριν καν φτάσει στο ακροατήριο θα πρέπει να περάσει από συγκεκριμένα στάδια, να πληρώσει παράβολα/αμοιβές και να παρουσιάσει πιο «δεμένο» αποδεικτικό υλικό.
Η πρακτική σημασία είναι προφανής: ένα ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο είναι, στην ουσία, μπλοκαρισμένο. Δεν μεταβιβάζεται εύκολα, δεν αξιοποιείται, δεν αποτελεί ασφαλή βάση για χρηματοδότηση και συχνά γίνεται αιτία μακροχρόνιας αβεβαιότητας. Από την άλλη, το κράτος επιδιώκει να ενισχύσει τη διαφάνεια και να διασφαλίσει ότι οι διορθώσεις γίνονται με επαρκή τεκμηρίωση και όχι με γενικόλογες αναφορές στη νομή.
Κτηματολόγιο: Τι αλλάζει για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Σύμφωνα με τη διάταξη που περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, οι ιδιοκτήτες που διεκδικούν ακίνητο μέσω έκτακτης χρησικτησίας δεν θα μπορούν πλέον να οδηγούν την υπόθεση απευθείας στη συζήτηση της αγωγής χωρίς προηγούμενο βήμα. Πριν από οποιαδήποτε δικαστική εξέλιξη, καθιερώνεται υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης και μάλιστα με συγκεκριμένη διαδικαστική «αλυσίδα» που πρέπει να τηρηθεί απαρέγκλιτα.
Η διαμεσολάβηση θα γίνεται ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος θα επιλέγεται από ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το φύλλο βασικών στοιχείων της υπόθεσης και να καταβάλει πάγιο τέλος καταχώρισης (το ακριβές ποσό θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση). Η καταχώριση προβλέπεται να ολοκληρώνεται εντός μίας εργάσιμης ημέρας, ενώ η υποχρεωτική αρχική συνεδρία θα πραγματοποιείται τουλάχιστον 30 ημέρες αργότερα.
Το κρίσιμο σημείο εδώ είναι οι προθεσμίες και οι συνέπειες: αν δεν τηρηθεί η προθεσμία, το πρακτικό της διαμεσολάβησης μπορεί να θεωρηθεί άκυρο, ενώ αν δεν πραγματοποιηθεί καθόλου η συνεδρία, η αγωγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Με άλλα λόγια, η διαμεσολάβηση δεν είναι απλώς «προαιρετική προσπάθεια συνεννόησης», αλλά προϋπόθεση παραδεκτού.
Ο πλήρης φάκελος αποδείξεων: τι ζητείται και γιατί έχει σημασία
Η πραγματική επιβάρυνση δεν σταματά στο πάγιο τέλος. Ο ενδιαφερόμενος θα κληθεί να καλύψει την αμοιβή του διαμεσολαβητή, δικηγορικές υπηρεσίες και —ανάλογα με την υπόθεση— πρόσθετα έξοδα για τοπογραφικά διαγράμματα, τεχνικά έγγραφα, συμβολαιογραφικές πράξεις ή ένορκες βεβαιώσεις. Πρόκειται για ένα «πακέτο» κόστους που μετατρέπει τη διεκδίκηση ενός ακινήτου «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο σε διαδικασία που απαιτεί προετοιμασία, χρόνο και χρήμα από την αρχή.
Στον φάκελο αποδεικτικών στοιχείων μπορούν να περιλαμβάνονται, ενδεικτικά:
– λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης και τηλεφωνίας στο όνομα του ενδιαφερομένου,
– μισθωτήρια συμβόλαια και αποδείξεις είσπραξης ενοικίων,
– δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές,
– οικοδομικές άδειες,
– τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας.
Στόχος είναι να αποτυπωθεί με συνέπεια η πραγματική σχέση του διεκδικητή με το ακίνητο: όχι μόνο ότι το «κατείχε», αλλά ότι το χρησιμοποιούσε, το νέμονταν, το διαχειριζόταν ως κύριος, με στοιχεία που αντέχουν στον έλεγχο.
Το Ε9 ως «κλειδί» για την απόδειξη της νομής
Ιδιαίτερο βάρος αποκτά το έντυπο Ε9. Το νομοσχέδιο απαιτεί να προσκομίζεται Ε9 στο οποίο το επίμαχο ακίνητο είχε δηλωθεί τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την υποχρεωτική συνεδρία. Η φορολογική συνέπεια του ιδιοκτήτη στο παρελθόν αναδεικνύεται έτσι σε ουσιαστικό παράγοντα για την αναγνώριση της κυριότητας, ειδικά σε περιπτώσεις που το Κτηματολόγιο εμφανίζει το ακίνητο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Παράλληλα, απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, στις οποίες θα περιγράφεται εικοσαετής νομή, καθώς και στοιχεία όπως η θέση, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι όποιος χρησιμοποιούσε ακίνητο επί δεκαετίες αλλά δεν το είχε δηλώσει εγκαίρως στο Ε9, μπορεί πλέον να βρεθεί σε δυσκολότερη αποδεικτική θέση, ακόμη κι αν η πραγματική χρήση ήταν συνεχής.
Φόρος πριν από τη διόρθωση: τι προηγείται της καταχώρισης
Αν το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου και τα αποδεικτικά στοιχεία κριθούν επαρκή, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης. Το πρακτικό αυτό θα καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και θα οδηγεί στη διόρθωση της εγγραφής. Πριν όμως από την καταχώριση, θα πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας θα συνυποβάλλεται μαζί με το πρακτικό.
Στο κτηματολογικό φύλλο, η αιτία κτήσης θα αναγράφεται ως έκτακτη χρησικτησία. Σημειώνεται επίσης ότι η διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε εκτάσεις που αποτελούν δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστες, περιορίζοντας έτσι το πεδίο εφαρμογής σε περιπτώσεις που μπορούν πράγματι να τακτοποιηθούν με αυτόν τον τρόπο.
Τι κερδίζει και τι πληρώνει ο πολίτης
Το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους εκτιμά ότι η είσπραξη του πάγιου τέλους μπορεί να αυξήσει τα έσοδα του ελληνικού Κτηματολογίου. Για τον πολίτη, ωστόσο, δημιουργείται ένα νέο αρχικό κόστος πριν ακόμη κριθεί οριστικά η κυριότητα. Η «ανταμοιβή» μπορεί να είναι σημαντική μόνο εφόσον η διαδικασία ολοκληρωθεί επιτυχώς: ένα ακίνητο που παραμένει «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο είναι πρακτικά δεσμευμένο, χωρίς καθαρότητα τίτλου και με περιορισμένη εμπορική και αξιοποιήσιμη αξία.
Η υποχρεωτική διαμεσολάβηση μπορεί να μειώσει τον χρόνο και την ένταση μιας πολυετούς δικαστικής διαμάχης, ιδίως όπου τα πραγματικά δεδομένα είναι ισχυρά και το Δημόσιο δεν προβάλλει αντιρρήσεις. Ταυτόχρονα όμως μεταφέρει το βάρος της προετοιμασίας στον ενδιαφερόμενο: για να «σωθεί» ένα ακίνητο που έχει καταγραφεί στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», απαιτούνται πλέον πληρωμές από την αφετηρία και συγκεκριμένα φορολογικά, τεχνικά και αποδεικτικά στοιχεία, με το Ε9 να λειτουργεί ως βασικό σημείο αναφοράς.
