Στο «πάγωμα» του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές για ακόμη έναν χρόνο και στην αναστολή —με ανοικτό ακόμη και το σενάριο οριστικής κατάργησης— του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων «χτίζεται» η νέα στεγαστική πολιτική που σχεδιάζει η κυβέρνηση.
Τα δύο αυτά εργαλεία θεωρούνται κεντρικά στη δέσμη μέτρων που επεξεργάζεται, με βασικό στόχο να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών για αγορά ή ενοικίαση και να παραμείνει ζωντανή η κινητικότητα στην κτηματαγορά, σε μια περίοδο όπου οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν και η πρόσβαση στη στέγη γίνεται δυσκολότερη για πολλά νοικοκυριά.
Ενόψει των ανακοινώσεων που παραδοσιακά «κλειδώνουν» στη ΔΕΘ, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει παρεμβάσεις που δεν αλλάζουν απλώς επιμέρους φόρους, αλλά επηρεάζουν άμεσα το τελικό κόστος μιας αγοραπωλησίας και, κατά συνέπεια, τη ζήτηση, την οικοδομική δραστηριότητα και την προθυμία ιδιοκτητών να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις.
Πάγωμα του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές: παράταση έως το 2027
Το πρώτο μέτρο αφορά την παράταση και για το 2027 της αναστολής επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Πρόκειται για ρύθμιση που έχει ήδη αποδειχθεί κρίσιμη, καθώς μειώνει αισθητά το τελικό κόστος απόκτησης νεόδμητης κατοικίας, στηρίζοντας ταυτόχρονα τη ζήτηση για νέα ακίνητα και, κατ’ επέκταση, την οικοδομή.
Με το ισχύον καθεστώς, ο αγοραστής νεόδμητου δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%, αλλά καταβάλλει μόνο φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Η διαφορά δεν είναι θεωρητική· είναι απόλυτα μετρήσιμη και καθοριστική για τη δυνατότητα χρηματοδότησης μιας αγοράς, ιδιαίτερα σε ένα περιβάλλον ακριβότερων δανείων και αυξημένου κόστους κατασκευής.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα: σε ένα νεόδμητο διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ 24% θα πρόσθετε 48.000 ευρώ, ανεβάζοντας την τελική τιμή στις 248.000 ευρώ. Αντίθετα, με την αναστολή του ΦΠΑ, η φορολογική επιβάρυνση περιορίζεται σε 6.000 ευρώ (φόρος μεταβίβασης 3%), διαμορφώνοντας συνολικό κόστος 206.000 ευρώ. Η απόσταση των 42.000 ευρώ αρκεί από μόνη της για να καθορίσει το αν μια οικογένεια μπορεί να προχωρήσει σε αγορά ή αν θα αναγκαστεί να «παγώσει» τα σχέδιά της.
Η επιλογή να συνεχιστεί το πάγωμα του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές δεν αφορά μόνο τους αγοραστές. Αφορά και την πλευρά της προσφοράς: διατηρείται το επενδυτικό ενδιαφέρον, μειώνεται ο κίνδυνος να «φρενάρουν» νέα έργα και, ιδανικά, ενισχύεται σταδιακά η παραγωγή κατοικιών που μπορεί να απορροφήσει μέρος της πίεσης που συσσωρεύεται στην αγορά, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα.
Αναστολή του φόρου υπεραξίας 15%: προς παράταση ή κατάργηση;
Το δεύτερο μέτρο με ισχυρές πιθανότητες συνέχισης είναι η αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο τραπέζι βρίσκεται ακόμη και το ενδεχόμενο οριστικής κατάργησής του, καθώς πρόκειται για φόρο που θεσμοθετήθηκε, αλλά στην πράξη δεν εφαρμόστηκε ποτέ.
Ο φόρος υπεραξίας σχεδιάστηκε να επιβάλλεται στο κέρδος που προκύπτει από μια μεταβίβαση, δηλαδή στη διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης του ακινήτου. Αν, για παράδειγμα, ένα ακίνητο αγοραστεί έναντι 120.000 ευρώ και πωληθεί αργότερα έναντι 180.000 ευρώ, η υπεραξία είναι 60.000 ευρώ. Με συντελεστή 15%, η επιβάρυνση θα έφτανε τα 9.000 ευρώ.
Σε μια αγορά όπου οι τιμές έχουν ανοδική τάση, η επαναφορά ενός τέτοιου φόρου θα μπορούσε να λειτουργήσει αποτρεπτικά για πωλητές, περιορίζοντας τις διαθέσιμες επιλογές και αυξάνοντας έμμεσα την πίεση στις τιμές. Με απλά λόγια, όταν η πώληση γίνεται ακριβότερη φορολογικά, μέρος της αγοράς «κολλάει»: λιγότερες συναλλαγές, μικρότερη ρευστότητα, μεγαλύτερη δυσκολία για όσους θέλουν να αλλάξουν κατοικία ή να μετακινηθούν για εργασία.
