Η ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, μαζί με τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά νεόδμητων ακινήτων, μπαίνουν ξανά στο επίκεντρο ενόψει ΔΕΘ. Το πακέτο παρεμβάσεων που προωθείται επιχειρεί να απαντήσει σε δύο παράλληλες ανάγκες: αφενός να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών που θα διατίθενται με σταθερούς, ελεγχόμενους όρους μακροχρόνιας μίσθωσης και αφετέρου να μην «φρενάρει» η οικοδομική δραστηριότητα και οι αγοραπωλησίες νεόδμητων. Σε αυτό το πλαίσιο, η κυβέρνηση σχεδιάζει ένα νέο φορολογικό κίνητρο με μειωμένο ΦΠΑ για κατασκευές που θα κατευθύνονται σε προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο, ενώ παράλληλα εξετάζεται η παράταση έως και το 2027 της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.
Μειωμένος ΦΠΑ για νέες κοινωνικές κατοικίες: το νέο φορολογικό κίνητρο
Ο μειωμένος ΦΠΑ για νέες κοινωνικές κατοικίες εντάσσεται στον τρίτο πυλώνα του Εθνικού Σχεδίου για τη Στεγαστική Πολιτική, με χρονικό ορίζοντα 2026-2035. Η λογική είναι απλή: αν το κράτος μειώσει το φορολογικό βάρος στην κατασκευή κατοικιών που δεσμεύονται να διατεθούν σε μακροχρόνια μίσθωση με κοινωνικό ή προσιτό μίσθωμα, τότε αυξάνονται τα κίνητρα για κατασκευαστές, ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές να κατευθύνουν κεφάλαια σε αυτό το μοντέλο.
Το ζητούμενο δεν είναι μόνο περισσότερα τετραγωνικά στην αγορά, αλλά περισσότερες κατοικίες «σωστού τύπου»: σπίτια που θα παραμείνουν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, με προβλέψιμους όρους και ελεγχόμενη τιμολόγηση. Έτσι, επιχειρείται να αντιμετωπιστεί η πίεση στα ενοίκια και να στηριχθούν τα νοικοκυριά που δυσκολεύονται να βρουν κατοικία σε προσιτές τιμές.
Παράλληλα, η συγκεκριμένη παρέμβαση συνδέεται με ευρύτερους στόχους στεγαστικής πολιτικής: ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, βελτίωση της βιωσιμότητας και της ποιότητας του οικιστικού αποθέματος, φορολογικές μεταρρυθμίσεις που κατευθύνουν επενδύσεις εκεί που υπάρχει κοινωνική ανάγκη, αλλά και ένα πιο αποτελεσματικό πλαίσιο διακυβέρνησης και ελέγχου των στεγαστικών προγραμμάτων.
Το ευρωπαϊκό πλαίσιο που «ανοίγει τον δρόμο»
Η δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου συντελεστή δεν αποτελεί ελληνική ιδιαιτερότητα. Αντίθετα, προβλέπεται από το ευρωπαϊκό πλαίσιο για τον ΦΠΑ, καθώς η σχετική οδηγία επιτρέπει στα κράτη-μέλη να εφαρμόζουν μειωμένους συντελεστές στην «παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής». Αυτό προσφέρει τον θεσμικό χώρο ώστε το μέτρο να σχεδιαστεί με τρόπο που να είναι συμβατός με τους κανόνες της ΕΕ και ταυτόχρονα λειτουργικός για την ελληνική αγορά.
Στο «τραπέζι» και ο ΕΝΦΙΑ: πρόσθετα κίνητρα και μηχανισμός επιστροφής
Το μοντέλο του μειωμένου ΦΠΑ για νέες κοινωνικές κατοικίες εξετάζεται να «κουμπώσει» και με συμπληρωματικά κίνητρα, ώστε το τελικό πακέτο να είναι πραγματικά ελκυστικό για όσους αναλαμβάνουν την κατασκευή και διαχείριση κατοικιών με χαμηλότερο κόστος.
Μία από τις προτάσεις που βρίσκονται υπό αξιολόγηση είναι η μείωση ή ακόμη και η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα που εντάσσονται σε καθεστώς προσιτής/κοινωνικής μίσθωσης. Ένα τέτοιο μέτρο μειώνει το ετήσιο λειτουργικό κόστος και ενισχύει τη βιωσιμότητα της επένδυσης, ειδικά όταν η απόδοση περιορίζεται από πλαφόν ή κανόνες στον καθορισμό μισθωμάτων.
Ωστόσο, κεντρικό στοιχείο του σχεδιασμού είναι και η αξιοπιστία: προβλέπεται μηχανισμός επιστροφής των φορολογικών ωφελημάτων, εφόσον δεν τηρούνται οι όροι. Με απλά λόγια, αν ένα ακίνητο που έλαβε ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση πωληθεί πρόωρα, αλλάξει χρήση ή μετατραπεί σε βραχυχρόνια μίσθωση, θα μπορεί να ανακτάται μέρος ή το σύνολο του οφέλους. Έτσι, το κίνητρο δεν λειτουργεί ως «ευκαιρία» πρόσκαιρης φοροαποφυγής, αλλά ως αντάλλαγμα για μια πραγματική, μακροχρόνια δέσμευση στην προσιτή κατοικία.
Ευρωπαϊκά παραδείγματα: Πορτογαλία και Γαλλία
Για τη διαμόρφωση του ελληνικού μοντέλου, αξιοποιούνται παραδείγματα από χώρες που ήδη εφαρμόζουν αντίστοιχες πολιτικές.
Πορτογαλία: μειωμένος ΦΠΑ 6% για μίσθωση με όρους
Στην Πορτογαλία εφαρμόζεται μειωμένος ΦΠΑ 6% (αντί 23%) για την κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση. Βασική προϋπόθεση είναι το μηνιαίο ενοίκιο να μην υπερβαίνει ένα ανώτατο όριο (αναφέρεται ενδεικτικά έως 2.300 ευρώ), η μίσθωση να ξεκινά εντός 24 μηνών και να διατηρείται για τουλάχιστον 36 μήνες μέσα σε διάστημα πέντε ετών. Επιπλέον, μέσω ειδικών συμβάσεων επένδυσης για ενοικίαση, προβλέπεται ευρύτερο πλέγμα κινήτρων για θεσμικούς επενδυτές, όπως απαλλαγές από φόρους μεταβίβασης και περιουσίας, αλλά και επιστροφή μέρους του ΦΠΑ σε δαπάνες μελετών.
Γαλλία: ΦΠΑ 10% στην προσιτή κατοικία και 5,5% στην κοινωνική
Στη Γαλλία, ο ΦΠΑ για την ενδιάμεση/προσιτή κατοικία μπορεί να διαμορφώνεται στο 10% (αντί 20%), ενώ για αμιγώς κοινωνικές κατοικίες να φτάνει ακόμη και στο 5,5%. Το πλαίσιο συνοδεύεται από σαφείς όρους: τα ακίνητα πρέπει να χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, τίθενται εισοδηματικά κριτήρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα όρια μισθώματος ανά τετραγωνικό. Ταυτόχρονα, ο έλεγχος είναι διαρκής, καθώς υπάρχει μηχανισμός επιστροφής του οφέλους που μπορεί να εκτείνεται έως και 20 χρόνια σε περίπτωση παραβίασης των όρων.
Παράταση της αναστολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων έως το 2027
Παράλληλα με το νέο κίνητρο για προσιτή κατοικία, το οικονομικό επιτελείο προσανατολίζεται στην παράταση έως και το 2027 της αναστολής επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Το μέτρο θεωρείται κρίσιμο για να παραμείνει «ζωντανή» η αγορά νεόδμητων, διατηρώντας την οικοδομική δραστηριότητα και αποτρέποντας απότομες αυξήσεις στο τελικό κόστος απόκτησης.
Για τον αγοραστή, η διαφορά είναι ουσιαστική: αντί για ΦΠΑ 24%, εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%, κάτι που μειώνει σημαντικά το συνολικό τίμημα μιας αγοράς και ενισχύει την ελκυστικότητα του νεόδμητου αποθέματος.
Ποια ακίνητα καλύπτει το «πάγωμα»
Η αναστολή αφορά αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες εκδοθείσες από το 2006 και μετά. Μπορούν να ενταχθούν τόσο ιδιόκτητα ακίνητα όσο και ακίνητα που ανεγείρονται μέσω αντιπαροχής, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις και υποβληθεί η σχετική αίτηση αναστολής.
Τι σημαίνουν όλα αυτά για την αγορά και τα νοικοκυριά
Συνολικά, το σχέδιο που αναμένεται να παρουσιαστεί ενόψει ΔΕΘ επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα σε δύο στόχους: να αυξήσει την προσφορά κατοικιών με προσιτό ενοίκιο και ταυτόχρονα να μην αποδυναμώσει την αγορά νεόδμητων. Αν ο μειωμένος ΦΠΑ για νέες κοινωνικές κατοικίες σχεδιαστεί με καθαρούς κανόνες, αυστηρούς ελέγχους και ρεαλιστικά κίνητρα, μπορεί να λειτουργήσει ως μοχλός για νέες κατασκευές που θα μείνουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Και, μαζί με την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα, να διαμορφώσει ένα πιο σταθερό και προβλέψιμο περιβάλλον για επενδυτές, κατασκευαστές και πολίτες που αναζητούν λύση στο στεγαστικό.
