Σε οδηγίες γύρω από τον νέο «χάρτη» των ακινήτων προχωρά η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) καλώντας τους ιδιοκτήτες να να συγκεντρώσουν συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία.
Όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ νέα, πλήρως τυποποιημένη διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Η βασική αλλαγή στη διαδικασία αυτή, στην οποία εμπλέκονται και οι υπηρεσίες του Δημοσίου, είναι ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται υποχρεωτική και αποτελεί προϋπόθεση για τη συζήτηση των αγωγών των ενδιαφερομένων, δεδομένου ότι χωρίς αυτήν, οι αγωγές αυτές θα απορρίπτονται ως απαράδεκτες.
Αναλυτικά η ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ:
Α. Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης που είναι επί δεκαετίες νομέας ενός ακινήτου, για να το εγγράψει στο Κτηματολόγιο ως περιουσιακό του στοιχείο θα πρέπει να:
*Επιλέξει κτηματολογικό διαμεσολαβητή (νομικό) από ειδικό μητρώο.
*Καταχωρίσει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο.
*Προσκομίσει συγκεκριμένα αποδεικτικά χρησικτησίας (τουλάχιστον 2 + 2 ένορκες βεβαιώσεις + Ε9 δεκαετίας).
*Περιμένει 30 ημέρες πριν από την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία.
*Ολοκληρώσει τη διαμεσολάβηση και καταθέσει το πρακτικό στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο, αφού πρώτα.
*Υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.
Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά στη διαμεσολάβηση και η μη έγκαιρη αποστολή εγγράφων από τις υπηρεσίες του δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.
Η διαδικασία είναι πλέον πιο ασφαλής, πιο προβλέψιμη, αλλά και πιο απαιτητική για τους πολίτες, οι οποίοι πρέπει να έχουν προετοιμάσει πλήρη φάκελο πριν την ξεκινήσουν.
Κεντρική φιλοσοφία του άρθρου 61
Το άρθρο 61 εισάγει ριζική αλλαγή στη διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο:
- Η διαμεσολάβηση γίνεται πλέον υποχρεωτική και προαπαιτούμενο της αγωγής.
Χωρίς Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία, είναι απαράδεκτη η συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο.
- Εισάγεται νέος ειδικός θεσμός: ο “κτηματολογικός διαμεσολαβητής”.
Πρέπει να είναι νομικός, διαπιστευμένος, και εγγεγραμμένος σε ειδικό μητρώο.
- Το Δημόσιο υποχρεώνεται να συμμετέχει στη διαμεσολάβηση.
Με εκπροσώπηση από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους.
- Θεσπίζεται αυστηρό πλαίσιο αποδεικτικών στοιχείων χρησικτησίας.
Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει ότι υπάρχουν τουλάχιστον 2 έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία + 2 ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων + Ε9 δεκαετίας.
- Το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση εγγραφής χωρίς δίκη.
- Εισάγονται πειθαρχικές κυρώσεις για υπαλλήλους που δεν αποστέλλουν εγκαίρως στοιχεία περί δικαιωμάτων του Δημοσίου.
Πλήρης ερμηνεία ανά ενότητα
§1 — Τροποποίηση περ. δ) παρ. 2 άρθρου 6 ν. 2664/1998
A. Υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης
Πριν από τη συζήτηση της αγωγής ο ενάγων πρέπει να προσκαλέσει όλους τους εναγόμενους.
Η μη εμφάνιση εναγομένων οδηγεί σε επιβολή αυξημένης δικαστικής δαπάνης σε βάρος τους.
Αν επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και διορθώνει την εγγραφή.
B. Γεωμετρικές μεταβολές
Αν ζητούνται μεταβολές στα διαγράμματα, θα πρέπει να επισυναφθεί τοπογραφικό γεωμετρικών μεταβολών, καιθώς και αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής στο Φορέα.
Γ. Συμμετοχή Δημοσίου, ΟΤΑ, ΝΠΔΔ στη διαδικασία διαμεσολάβησης
Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπούμενο από ΝΣΚ ή έμμισθους δικηγόρους, οι οποίοι έχουν δικαίωμα να συμμετέχουν ακόμη και μέσω τηλεδιάσκεψης.
Δ. Ειδική διαδικασία ενημέρωσης του Δημοσίου
Ο διαμεσολαβητής ενημερώνει τους διαδίκους 30 ημέρες πριν, για την έναρξη της διαδικασίας. Οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να στείλουν έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου κλπ. Αν δεν σταλεί σχετικό έγγραφο, δημιουργείται σε βάρος του τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.
E. Πειθαρχικές κυρώσεις
Η μη αποστολή εγγράφου στον διαμεσολαβητή αποτελεί ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα (άρθρο 109 ν. 3528/2007) των αρμόδιων δημοσίων υπαλλήλων.
Υποπερ. δα) — Ειδική διαδικασία για έκτακτη χρησικτησία σε «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Αυτή είναι η μεγάλη καινοτομία του άρθρου.
- Υποχρεωτική διαμεσολάβηση πριν από την αγωγή
Ο ενάγων προσφεύγει σε κτηματολογικό διαμεσολαβητή, καταχωρίζει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο στο οποίο και καταβάλει πάγιο τέλος καταχώρισης. Η πρόσκληση για τη διαμεσολάβηση γίνεται 30 ημέρες μετά την καταχώριση στο Κτηματολόγιο, αλλιώς υπάρχει ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.
- Αποδεικτικά στοιχεία χρησικτησίας (τουλάχιστον 2)
Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει ότι ο ενάγων διαθέτει:
α) αποδείξεις ΔΕΗ/ΟΤΕ/ύδρευσης στο όνομα του νομέα
β) μισθωτήρια ή αποδείξεις μισθωμάτων
γ) δηλώσεις σε δημόσιες/φορολογικές αρχές
δ) οικοδομική άδεια για ανέγερση ή επισκευή κτίσματος
ε) τοπογραφικά του επιδίκου βεβαίας χρονολογίας
στ) ιδιωτικό συμφωνητικό συνταχθέν τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία
- Υποχρεωτικές ένορκες βεβαιώσεις
Τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, με ρητή αναφορά σε 20ετή νομή του ακινήτου, με περιγραφή εμβαδού, θέσης και ορίων του, καθώς και συμπλήρωση 20ετίας έως την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
- Υποχρεωτικό Ε9 δεκαετίας
Το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί 10 έτη πριν τη διαμεσολάβηση, για την πληρωμή ΕΝΦΙΑ.
- Πρακτικό διαμεσολάβησης
Ο διαμεσολαβητής επισυνάπτει όλα τα αποδεικτικά σε ενιαίο σώμα και κάνει ρητή αναφορά στο πρακτικό το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.
- Δήλωση Δημοσίου περί μη προβολής δικαιωμάτων
Αν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.
- Δήλωση φόρου χρησικτησίας
Πριν την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει υποβάλλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας, ο οποίος ισούται με το φόρο μεταβίβασης ακινήτου (3%).
- Εξαιρέσεις
Η διαδικασία αυτή δεν εφαρμόζεται σε δημόσια κτήματα ή κοινόχρηστα πράγματα.
- Διόρθωση εγγραφών σε οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες
Για οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» υποβάλλεται αίτηση (και όχι αγωγή), εκτός αν ο αιτών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, οπότε θα πρέπει να ασκηθεί αγωγή.
- Εναρξη ισχύος. Η διάταξη του άρθρου 61 που προβλέπει την παραπάνω νέα διαδικασία θα αρχίσει να ισχύει από την 16η Σεπτεμβρίου 2026.
Β. ΟΙ ΠΡΑΚΤΙΚΕΣ ΟΔΗΓΙΕΣ ΠΡΟΣ ΤΟΥΣ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ
Ελέγξτε αν το ακίνητό σας εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Αναζητήστε το ακίνητο στο Κτηματολόγιο μέσω του δικηγόρου σας που έχει πρόσβαση στα στοιχεία του Κτηματολογίου, ή και του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Αν η ένδειξη είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη», τότε η διαδικασία του άρθρου 61 εφαρμόζεται υποχρεωτικά.
Συγκεντρώστε εγκαίρως όλα τα αποδεικτικά της χρησικτησίας
Η νομή πρέπει να είναι 20ετής και να έχει συμπληρωθεί πριν την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Πρέπει να προσκομίσετε τουλάχιστον δύο από τα παρακάτω, σε έναν ενιαίο φάκελο με όλα τα στοιχεία, ώστε ο διαμεσολαβητής να τα επισυνάψει στο πρακτικό:
-Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης στο όνομά σας.
-Μισθωτήρια όπου εμφανίζεστε ως εκμισθωτής.
-Αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.
-Δηλώσεις σε δημόσιες ή φορολογικές αρχές (π.χ. Ε9).
-Οικοδομική άδεια στο όνομά σας.
-Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας.
-Ιδιωτικό συμφωνητικό συνταχθέν τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία.
Επιπλέον, είναι υποχρεωτικά:
-2 ένορκες βεβαιώσεις με αναφορά σε 20ετή νομή, θέση, όρια, εμβαδό.
-Ε9 δεκαετίας (τουλάχιστον 10 έτη πριν τη διαμεσολάβηση).
Επιλέξτε κτηματολογικό διαμεσολαβητή
Ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι διαπιστευμένος νομικός, εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο κτηματολογικών διαμεσολαβητών.
Η επιλογή γίνεται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, ή το δικηγόρο του
Καταχωρίστε το «φύλλο βασικών στοιχείων» στο Κτηματολόγιο
Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο και εσείς το καταθέτετε στο Κτηματολόγιο και πληρώνετε το πάγιο τέλος καταχώρισης. Η καταχώριση ολοκληρώνεται την επόμενη εργάσιμη ημέρα.
Προγραμματίστε την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία
Η πρόσκληση πρέπει να γίνει τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Αν γίνει νωρίτερα υπάρχει ακυρότητα του πρακτικού.
Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπείται από ΝΣΚ ή έμμισθους δικηγόρους και μπορεί να συμμετέχει μέσω τηλεδιάσκεψης.
Αν οι υπηρεσίες του Δημοσίου δεν στείλουν εγκαίρως έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων, τότε τακμαίρεται οτι δεν θα προβάλλει δικαιώματα στο ακίνητό σας.
.Διεξαγωγή της διαμεσολάβησης
Κατά τη συνεδρία παρουσιάζετε όλα τα αποδεικτικά, ο διαμεσολαβητής ελέγχει την πληρότητά τους, συντάσσει το πρακτικό και επισυνάπτει όλα τα στοιχεία σε ενιαίο σώμα. Αν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.
Υποβάλετε τη δήλωση φόρου χρησικτησίας
Πριν την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο πρέπει να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ η δήλωση καταβολής φόρου χρησικτησίας, Αντίγραφο της δήλωσης επισυνάπτεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης.
Κατάθεση πρακτικού στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο
Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο. Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης: «έκτακτη χρησικτησία».
Η διάταξη του άρθρου 61 θα αρχίσει να ισχύει από την 16η Σεπτεμβρίου 2026.
10.Εναρξη ισχύος
Η διάταξη του άρθρου 61 που προβλέπει την παραπάνω νέα διαδικασία θα αρχίσει να ισχύει από την 16η Σεπτεμβρίου 2026.
