Η απόκτηση κατοικίας μοιάζει για ολοένα περισσότερους Έλληνες με «όνειρο απατηλό». Η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά και κοινωνικά ζητήματα για τα νοικοκυριά, καθώς οι τιμές αγοράς, τα ενοίκια και το συνολικό κόστος στέγασης ακολουθούν σταθερά ανοδική πορεία τα τελευταία χρόνια.
Στον πυρήνα του προβλήματος βρίσκεται η επίμονη απόκλιση ανάμεσα στη ζήτηση και την προσφορά κατοικιών. Τα διαθέσιμα ακίνητα δεν επαρκούν για να καλύψουν τις ανάγκες των νοικοκυριών, με αποτέλεσμα οι τιμές να παραμένουν υπό πίεση. Η περιορισμένη προσφορά, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος κατασκευής, τη χαμηλή διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών και την επιστροφή αρκετών ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιβαρύνει ακόμη περισσότερο την αγορά.
Η απόκτηση κατοικίας γίνεται όλο και πιο δύσκολη
Η εικόνα είναι ιδιαίτερα πιεστική για όσους αναζητούν οικονομικά ακίνητα. Στην αγορά ενοικίασης, στοιχεία της Χρυσής Ευκαιρίας και της Spitogatos καταγράφουν μείωση περίπου 10% στις αγγελίες ενοικίασης στην Αθήνα. Η εξέλιξη αυτή αποκαλύπτει σημαντικές διαφοροποιήσεις ανάλογα με την περιοχή, το εμβαδόν και την τιμή του ακινήτου, αλλά και ανάλογα με το αν πρόκειται για ενοικίαση ή πώληση.
Παράλληλα, η αγορά ενοικίασης δέχεται περίπου τριπλάσια πίεση από την αγορά πώλησης. Σύμφωνα με έρευνα της Spitogatos, η ζήτηση σε σχέση με τη διαθέσιμη προσφορά είναι σαφώς εντονότερη στις ενοικιάσεις. Η μεγαλύτερη ανισορροπία εμφανίζεται στα χαμηλότερα επίπεδα τιμών, όπου συγκεντρώνεται και το μεγαλύτερο μέρος των αναζητήσεων των νοικοκυριών.
Στην Αττική, η ζήτηση για κατοικίες με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ υπερβαίνει κατά πολύ τη διαθέσιμη προσφορά. Πολλά από τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας, μάλιστα, βρίσκονται σε χαμηλή ενεργειακή κλάση ή χρειάζονται σημαντικές επισκευές και ανακαινίσεις. Έτσι, ακόμη και όταν ένα νοικοκυριό εντοπίζει μια οικονομικά προσιτή κατοικία, συχνά καλείται να αναλάβει πρόσθετο κόστος για θέρμανση, ψύξη και βελτιώσεις του ακινήτου.
Στην αγορά πώλησης, το μεγαλύτερο έλλειμμα αφορά κατοικίες αξίας έως 300.000 ευρώ. Πρόκειται για την κατηγορία στην οποία συγκεντρώνεται η πλειονότητα των αναζητήσεων από Έλληνες ενδιαφερομένους. Αντίθετα, στα ακριβότερα ακίνητα, ιδιαίτερα σε εκείνα που υπερβαίνουν τις 550.000 ευρώ, η σχέση προσφοράς και ζήτησης εμφανίζεται περισσότερο ισορροπημένη.
Οι τιμές πώλησης συνεχίζουν την ανοδική πορεία
Η άνοδος των τιμών αποτυπώνεται και στα διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 5,5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Για το σύνολο του 2025, η μέση ετήσια αύξηση είχε διαμορφωθεί στο 8,3%, έναντι 9,1% το 2024.
Το υψηλότερο ποσοστό αύξησης, 7,1%, καταγράφηκε στις περιοχές εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων. Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη κινήθηκαν με ηπιότερους, αλλά και πάλι σημαντικούς, ρυθμούς, στο 5% και 4,7% αντίστοιχα.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στην έρευνα της Spitogatos. Οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,7% σε πανελλαδικό επίπεδο το τρίτο τρίμηνο του 2026, σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Ο ρυθμός είναι χαμηλότερος από το 10% της προηγούμενης περιόδου, γεγονός που μπορεί να δείχνει μια τάση επιβράδυνσης, όχι όμως και ουσιαστική αποκλιμάκωση.
Στην αγορά ενοικίασης, οι μέσες ζητούμενες τιμές εμφανίζουν τάσεις σταθεροποίησης, μετά την αύξηση 7,2% που είχε καταγραφεί το τρίτο τρίμηνο του 2025. Ωστόσο, η σταθεροποίηση σε υψηλά επίπεδα δεν σημαίνει ότι η κατοικία γίνεται πιο προσιτή για τα νοικοκυριά.
Νεόδμητα ακίνητα με ενοίκιο 2.500 ευρώ
Η ανάλυση των δεδομένων της ReDataset για την περίοδο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου 2026 δείχνει ότι στην αγορά κυριαρχούν οι μεγάλες επιφάνειες, οι υψηλές ενεργειακές κλάσεις και οι σύγχρονες παροχές. Το πιο χαρακτηριστικό εύρημα αφορά το ύψος των ενοικίων: το 26% των νεόδμητων κατοικιών διατίθεται προς 2.500 ευρώ τον μήνα ή περισσότερο, ενώ μόλις το 19% προσφέρεται με ενοίκιο κάτω από 1.000 ευρώ.
Η κατανομή αυτή αποτυπώνει τον έντονο προσανατολισμό της νέας οικοδομής σε υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Το διάμεσο μηνιαίο ενοίκιο διαμορφώνεται στα 1.500 ευρώ, ενώ το 55% των κατοικιών συγκεντρώνεται στο εύρος από 1.000 έως 2.500 ευρώ. Για τον μέσο εργαζόμενο ή μια οικογένεια με περιορισμένο διαθέσιμο εισόδημα, τα ποσά αυτά είναι συχνά απαγορευτικά.
Σημαντικές είναι και οι γεωγραφικές διαφοροποιήσεις. Στον Νότιο Τομέα της Αθήνας, το 9,8% των κατοικιών προς ενοικίαση είναι νεόδμητες, ποσοστό σχεδόν τριπλάσιο από το 3,5% του Κεντρικού Τομέα. Στον Βόρειο Τομέα, το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται σε 7,8%.
Ο Κεντρικός Τομέας συγκεντρώνει συνολικά 20.563 κατοικίες προς ενοικίαση, έναντι 11.808 στον Νότιο και 7.750 στον Βόρειο Τομέα. Ωστόσο, η μεγαλύτερη συνολική προσφορά δεν συνεπάγεται και υψηλότερη συμμετοχή νεόδμητων ακινήτων. Ο Νότιος Τομέας εμφανίζει τη μεγαλύτερη σχετική παρουσία νέων κατασκευών.
Η αύξηση της κατασκευής δεν αρκεί
Η κατασκευαστική δραστηριότητα ενισχύεται, χωρίς όμως μέχρι στιγμής να καλύπτει το συσσωρευμένο έλλειμμα. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο Δείκτης Παραγωγής στις Κατασκευές αυξήθηκε κατά 7,1% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 5,6% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Παράλληλα, ο κύκλος εργασιών στον κλάδο των κατασκευών σημείωσε αύξηση 24,1%, τη μεγαλύτερη μεταξύ όλων των κλάδων.
Η ενίσχυση της οικοδομής αποτελεί θετική εξέλιξη, αλλά τα αποτελέσματά της δεν μπορούν να φανούν άμεσα στην αγορά. Η κατασκευή νέων κατοικιών απαιτεί χρόνο, σημαντικά κεφάλαια και αντιμετώπιση πολλών εμποδίων, όπως το κόστος των υλικών, οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις και η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων σε αστικές περιοχές.
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η αύξηση των τιμών αγοράς και των ενοικίων δυσχεραίνει την πρόσβαση των νοικοκυριών στην κατοικία. Για τον λόγο αυτό θεωρεί αναγκαία την ενίσχυση και επιτάχυνση μέτρων που θα αυξήσουν το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα. Οι λύσεις περιλαμβάνουν την ανάπτυξη νέων οικιστικών ακινήτων, την αναβάθμιση παλαιών κατοικιών και την παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά ακινήτων που παραμένουν κλειστά ή έχουν αποσυρθεί.
Η αποκλιμάκωση των τιμών δεν μπορεί να επιτευχθεί μόνο με περιορισμό της ζήτησης. Απαιτείται ουσιαστική αύξηση της προσφοράς, ενεργοποίηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος και στήριξη της προσιτής κατοικίας. Διαφορετικά, η απόκτηση κατοικίας θα εξακολουθήσει να αποτελεί για μεγάλο μέρος των Ελλήνων ένα όνειρο που απομακρύνεται, αντί να γίνεται ένας ρεαλιστικός και προσβάσιμος στόχος.
