Οι αλλαγές που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ και εξειδικεύτηκαν στη συνέχεια από το οικονομικό επιτελείο δημιουργούν νέα δεδομένα στην ελληνική αγορά ακινήτων. Στο επίκεντρο βρίσκεται η αύξηση του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, η οποία αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από το 2027. Η εξέλιξη αυτή έχει ήδη κινητοποιήσει ξένους αγοραστές και μεσιτικά γραφεία, καθώς όσοι επιθυμούν να αγοράσουν σπίτι στην Ελλάδα με το σημερινό φορολογικό καθεστώς καλούνται να επισπεύσουν τις αποφάσεις τους.
Παράλληλα, η κυβέρνηση προωθεί μέτρα για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, την αξιοποίηση κενών ακινήτων και τη στήριξη των νοικοκυριών που αναζητούν κύρια κατοικία. Οι παρεμβάσεις αναμένεται να επηρεάσουν τόσο τη ζήτηση από το εξωτερικό όσο και τις τιμές, τα ενοίκια και τη διαθεσιμότητα ακινήτων στην εγχώρια αγορά.
Ποιοι ξένοι βιάζονται να αγοράσουν σπίτι στην Ελλάδα
Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων για αγοραστές που προέρχονται από χώρες εκτός ΕΕ. Από το 2027, ο φόρος για την αγορά κατοικίας αναμένεται να αυξηθεί από 3% σε 15%, σύμφωνα με τις κυβερνητικές ανακοινώσεις. Μέχρι την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης, ο φόρος μεταβίβασης παραμένει περίπου στο 3,09% της αξίας αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της σχετικής δημοτικής επιβάρυνσης, και καταβάλλεται από τον αγοραστή.
Η αλλαγή αφορά, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, αποκλειστικά κατοικίες. Δεν αναμένεται να εφαρμοστεί σε επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων, αν και οι τελικές λεπτομέρειες θα αποσαφηνιστούν όταν ολοκληρωθεί το νομοθετικό πλαίσιο.
Για έναν αγοραστή από χώρα εκτός ΕΕ, η διαφορά είναι σημαντική. Σε ένα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 3% ανέρχεται περίπου σε 6.000 ευρώ, ενώ με συντελεστή 15% θα μπορούσε να φτάσει τις 30.000 ευρώ, πριν από τις υπόλοιπες δαπάνες της αγοράς. Για τον λόγο αυτό, αρκετά διεθνή μεσιτικά γραφεία ενημερώνουν ήδη τους πελάτες τους ότι ο χρόνος ολοκλήρωσης της συναλλαγής μπορεί να αποδειχθεί καθοριστικός.
Οι αγοραστές από χώρες της ΕΕ και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, δηλαδή την Ισλανδία, τη Νορβηγία και το Λιχτενστάιν, δεν φαίνεται να επηρεάζονται από την αύξηση. Το ίδιο αναμένεται να ισχύσει για τους μόνιμους κατοίκους Ελλάδας, ανεξάρτητα από την υπηκοότητά τους, υπό την προϋπόθεση ότι θα πληρούν τα κριτήρια που θα προβλέπει η τελική ρύθμιση.
Γιατί αλλάζει η φορολογία στις αγορές κατοικιών
Σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο, η αύξηση του φόρου έχει ως στόχο να περιορίσει την πίεση που ασκεί η διεθνής ζήτηση σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον. Τα τελευταία χρόνια, η αυξημένη ζήτηση από ξένους αγοραστές, σε συνδυασμό με τη διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τη χαμηλή προσφορά, έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών.
Οι τοπικές κοινωνίες έχουν ζητήσει μέτρα που θα διευκολύνουν την πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων στην κατοικία. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι η νέα φορολογική επιβάρυνση θα λειτουργήσει αποτρεπτικά για μέρος της εξωτερικής ζήτησης, χωρίς να επηρεάσει στον ίδιο βαθμό τους αγοραστές από την ΕΕ και τον ΕΟΧ.
Ωστόσο, η αγορά αναμένεται να προσαρμοστεί σταδιακά. Μέχρι το 2027, είναι πιθανό να καταγραφεί αυξημένο ενδιαφέρον από αγοραστές εκτός ΕΕ, οι οποίοι θα επιχειρήσουν να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές τους πριν από την εφαρμογή του νέου συντελεστή. Αυτό μπορεί να προκαλέσει προσωρινή ενίσχυση της ζήτησης και να διατηρήσει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές.
Περισσότεροι οικισμοί στην απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ
Από το 2027 διευρύνεται και η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ακίνητα σε μικρούς οικισμούς. Το μέτρο σχεδιάστηκε για να περιορίσει τη φορολογική επιβάρυνση σε περιοχές που αντιμετωπίζουν πληθυσμιακή συρρίκνωση, χαμηλή ζήτηση και εγκατάλειψη κατοικιών.
Με το ισχύον πλαίσιο, η απαλλαγή αφορά οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, ενώ στη Δυτική Μακεδονία και σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές το όριο φτάνει τους 1.700 κατοίκους. Από το 2027, τα όρια αναμένεται να αυξηθούν στους 2.000 κατοίκους για τις κοινότητες σε όλη τη χώρα και στους 2.200 κατοίκους για τη Δυτική Μακεδονία.
Η επέκταση εκτιμάται ότι θα εντάξει 131 επιπλέον κοινότητες και περίπου 62.000 ακίνητα. Το μέτρο αφορά περιοχές από την ηπειρωτική Ελλάδα έως τα νησιά, μεταξύ των οποίων και κοινότητες σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Ρόδος.
Η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ μειώνει το κόστος κατοχής ενός ακινήτου και μπορεί να λειτουργήσει ως κίνητρο για τη διατήρηση ή την αξιοποίηση κατοικιών σε μικρότερους οικισμούς. Παράλληλα, ενδέχεται να ενισχύσει το ενδιαφέρον για περιοχές που μέχρι σήμερα παρέμεναν εκτός του βασικού επενδυτικού χάρτη.
Κίνητρα για την επιστροφή κενών κατοικιών στην αγορά
Σημαντικό μέρος των μέτρων αφορά τα κλειστά και ανεκμετάλλευτα ακίνητα. Οι ιδιοκτήτες κενών κατοικιών θα έχουν κίνητρα για να τις διαθέσουν σε μακροχρόνια μίσθωση, με βασικότερο την απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία έτη, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Παράλληλα, προβλέπονται φορολογικά κίνητρα για την ανακαίνιση κτιρίων, ενώ συνεχίζεται η αναστολή επιβολής ΦΠΑ στα νέα ακίνητα. Τα μέτρα αυτά αποσκοπούν στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Την ίδια στιγμή, διατηρούνται οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στο Πρώτο Δημοτικό Διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης. Η πολιτική αυτή συνδέεται με την προσπάθεια να επιστρέψουν περισσότερες κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση και να περιοριστεί ο ανταγωνισμός μεταξύ μόνιμων κατοίκων και τουριστικών χρήσεων.
«Σπίτι μου ΙΙΙ»: Νέα ευκαιρία για έως 20.000 νοικοκυριά
Στις αρχές του 2027 αναμένεται να ξεκινήσει το νέο στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ. Στόχος είναι να στηριχθούν περίπου 17.000 έως 20.000 νοικοκυριά στην αγορά της πρώτης τους κατοικίας.
Τα βασικά όρια αναμένεται να διευρυνθούν. Το ανώτατο όριο ηλικίας θα αυξηθεί στα 55 έτη από τα 50, η μέγιστη αξία του ακινήτου στις 300.000 ευρώ από 250.000 ευρώ και το ανώτατο ποσό δανείου στις 230.000 ευρώ από 190.000 ευρώ.
Η χρηματοδότηση θα μπορεί να καλύπτει έως και το 90% της αξίας του ακινήτου. Το μισό δάνειο θα είναι άτοκο και θα χρηματοδοτείται από το κράτος, ενώ το υπόλοιπο θα παρέχεται από εμπορικές τράπεζες. Παράλληλα, η προσαύξηση του εισοδηματικού ορίου για κάθε παιδί αυξάνεται στις 7.000 ευρώ.
Τα εισοδηματικά όρια προβλέπεται να διαμορφωθούν στις 25.000 ευρώ για άγαμους χωρίς παιδιά, στις 35.000 ευρώ για έγγαμα ζευγάρια ή ζευγάρια με σύμφωνο συμβίωσης, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε παιδί, και στις 39.000 ευρώ για μονογονεϊκές οικογένειες, με επιπλέον προσαύξηση για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.
Το πρόγραμμα θα αφορά αποκλειστικά κύρια κατοικία και όχι εξοχικά ή επενδυτικά ακίνητα. Ενδέχεται, πάντως, να ενδιαφέρει κατοίκους του εξωτερικού που υποβάλλουν φορολογική δήλωση στην Ελλάδα και πληρούν τα κριτήρια διαμονής και φορολογίας.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για την αγορά
Τα νέα μέτρα δημιουργούν διαφορετικές επιπτώσεις ανάλογα με το προφίλ του αγοραστή και την περιοχή. Οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ που σχεδιάζουν να αγοράσουν σπίτι στην Ελλάδα έχουν ισχυρό κίνητρο να κινηθούν πριν από το 2027. Αντίθετα, οι αγοραστές από την ΕΕ και τον ΕΟΧ αναμένεται να συνεχίσουν να δραστηριοποιούνται χωρίς την πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση.
Η διεύρυνση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, τα κίνητρα για την αξιοποίηση κενών κατοικιών και το «Σπίτι μου ΙΙΙ» μπορούν να ενισχύσουν την προσφορά και να βελτιώσουν την πρόσβαση των νοικοκυριών στην κατοικία. Παρ’ όλα αυτά, η τελική επίδραση στις τιμές και στα ενοίκια θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα εφαρμογής των μέτρων, τις τελικές προϋποθέσεις και την ανταπόκριση των ιδιοκτητών.
Σε κάθε περίπτωση, η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα εισέρχεται σε περίοδο σημαντικών αλλαγών. Για τους ξένους αγοραστές, ο χρόνος και η προέλευση του κεφαλαίου αποκτούν μεγαλύτερη σημασία, ενώ για τους Έλληνες αγοραστές η επιτυχία των νέων παρεμβάσεων θα κριθεί από το κατά πόσο θα αυξηθεί ουσιαστικά η διαθέσιμη προσφορά.
