Εκτοξεύεται η ζήτηση στην ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών που εισέρχεται σε μια νέα περίοδο ανάπτυξης, με ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από Έλληνες αγοραστές όσο και από Βρετανούς, Αμερικανούς και Γάλλους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του νέου Market Report της Greece Sotheby’s International Realty για το α’ εξάμηνο του 2026 οι αγοραστές διαθέτουν υψηλότερους προϋπολογισμούς, κάνουν αυστηρότερη αξιολόγηση των ακινήτων και δίνουν μεγαλύτερη σημασία στη σωστή τιμολόγηση ενώ η αγορά έχει περάσει πλέον σε μια πιο ώριμη φάση, όπως σχολιάζει μεταξύ άλλων ο Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της Greece Sotheby’s International Realty, Σάββας Σαββαΐδης.
Η συνολική εκφρασμένη ζήτηση αγοραστών (POA-normalised enquiry volume) διαμορφώθηκε στα 6,11 δισ. ευρώ, αποτελώντας το υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγράψει ο οίκος για α’εξάμηνο. Το ποσό αυτό είναι αυξημένο κατά 35% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, ενώ βρίσκεται 19% υψηλότερα από τον μέσο όρο της τελευταίας πενταετίας, επιβεβαιώνοντας ότι η περσινή υποχώρηση δεν αποτέλεσε δομική αλλαγή αλλά μια προσωρινή περίοδο προσαρμογής.
Η διάμεση αξία των ακινήτων που αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι αυξήθηκε κατά 28%, από 2,30 εκατ. ευρώ σε 2,95 εκατ. ευρώ, ενώ η μέση αξία κάθε αιτήματος ανήλθε στα 5,89 εκατ. ευρώ έναντι 5,12 εκατ. ευρώ ένα χρόνο πριν.
Η έκθεση βασίζεται σε ιστορικό συναλλαγών που υπερβαίνει τα 650 εκατ. ευρώ, καθώς και σε καθημερινή παρακολούθηση των αιτημάτων ενδιαφέροντος, επιτρέποντας την αποτύπωση όχι μόνο των τελικών αγοραπωλησιών αλλά και της πραγματικής δυναμικής της αγοράς πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι συναλλαγές.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Μικρό το αποτύπωμα από τον πόλεμο στο Ιράν
Το σημαντικότερο εξωτερικό γεγονός του α’ εξαμήνου ήταν αναμφίβολα ο πόλεμος στο Ιράν, με τα στοιχεία της Greece Sotheby’s να δείχνουν ότι η αγορά επηρεάστηκε πολύ λιγότερο από όσο θα περίμενε κανείς. Κατά τις πρώτες 20 ημέρες μετά την έναρξη της κρίσης καταγράφηκε μικρή μείωση κατά 5% στον αριθμό των νέων αιτημάτων ενδιαφέροντος. Ωστόσο, ακόμη και σε αυτή την περίοδο, η συνολική αξία της ζήτησης παρέμεινε αυξημένη κατά 36% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025.
Στις επόμενες είκοσι ημέρες η αγορά άρχισε να ανακάμπτει, με την δυναμική να συνεχίζεται και τους επόμενους μήνες. Τον Μάιο η αγορά διατήρησε υψηλούς ρυθμούς, ενώ ο Ιούνιος ολοκληρώθηκε με αύξηση 64% στην αξία της ζήτησης σε σχέση με τον Ιούνιο του 2025.
Ένα από τα σημαντικότερα συμπεράσματα της έκθεσης είναι ότι δεν εμφανίστηκε αυτό που διεθνώς αποκαλείται «Mediterranean security discount». Παρά τη γεωγραφική εγγύτητα της Ελλάδας με την περιοχή της κρίσης, οι αγοραστές δεν απαίτησαν χαμηλότερες τιμές ούτε απέφυγαν τη χώρα λόγω γεωπολιτικού κινδύνου.
Οι κατοικίες άνω των 5 εκατ. ευρώ κυριαρχούν
Τα ακίνητα με αξία άνω των 5 εκατ. ευρώ εξακολουθούν να αποτελούν τον βασικό πυλώνα της αγοράς, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 70% της συνολικής εκφρασμένης ζήτησης κατά το α’ εξάμηνο του 2026.
Η ανάλυση δείχνει ότι η κατηγορία αυτή παρουσιάζει και τη μεγαλύτερη δυναμική ανάκαμψης. Σε σχέση με το α’ εξάμηνο του 2025, η ζήτηση για κατοικίες άνω των 5 εκατ. ευρώ αυξήθηκε κατά 45%, έναντι αύξησης 18% για τα ακίνητα κάτω των 2 εκατ. ευρώ και 16% για την κατηγορία μεταξύ 2 και 5 εκατ. ευρώ.
Με άλλα λόγια, όσο υψηλότερη είναι η αξία του ακινήτου τόσο εντονότερη εμφανίζεται η επιστροφή των αγοραστών.
Σύμφωνα με την έκθεση, αυτό αποτελεί ένδειξη ότι η αγορά προσελκύει πλέον επενδυτές με υψηλή οικονομική επιφάνεια, οι οποίοι επηρεάζονται λιγότερο από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων ή τις βραχυπρόθεσμες οικονομικές εξελίξεις.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα στο επίκεντρο
Από όλες τις γεωγραφικές περιοχές της χώρας, εκείνη που συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι πλέον η Αθηναϊκή Ριβιέρα.
Η συνδυασμένη ανάπτυξη του The Ellinikon, από την LAMDA Development, του Apollo Hills και νέων branded κατοικιών δημιουργεί μια εντελώς διαφορετική αγορά από εκείνη που γνώριζε μέχρι σήμερα η Ελλάδα.
Οι αγοραστές της Ριβιέρας αναζητούν μόνιμη ή δεύτερη κατοικία υψηλών προδιαγραφών, με υπηρεσίες, διεθνείς προδιαγραφές, πρόσβαση σε σύγχρονες υποδομές, ασφάλεια και εγγύτητα στο αεροδρόμιο, στα διεθνή σχολεία και στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας.
Το προφίλ των επενδυτών στα νησιά και οι τιμές
Στα νησιά κυριαρχεί η ταυτότητα του προορισμού, η αισθητική και η εμπειρία διακοπών. Αντίθετα, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα καθοριστικό ρόλο παίζουν η ποιότητα της κατασκευής, οι υπηρεσίες, η λειτουργικότητα και η δυνατότητα χρήσης της κατοικίας σε όλη τη διάρκεια του χρόνου.
Η διάμεση ζητούμενη τιμή στην Αθηναϊκή Ριβιέρα διαμορφώνεται στα 10.213 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η μέση τιμή φθάνει τα 11.268 ευρώ. Στα branded ακίνητα που βρίσκονται ακόμη υπό κατασκευή οι τιμές ξεπερνούν ακόμη και τα 26.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, δημιουργώντας μια νέα κατηγορία πολυτελούς κατοικίας για την ελληνική αγορά.
Μύκονος και Ριβιέρα η τάση
Παρά τη δυναμική της Αθηναϊκής Ριβιέρας, η Μύκονος εξακολουθεί να διατηρεί την πρώτη θέση ως προς τις ζητούμενες τιμές. Η διάμεση ζητούμενη τιμή στο νησί φθάνει τα 10.938 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η μέση τιμή προσεγγίζει τα 11.000 ευρώ.
Αμέσως μετά ακολουθεί η Αθηναϊκή Ριβιέρα με 10.213 ευρώ, ενώ το κέντρο της Αθήνας διαμορφώνεται στα 9.489 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Στην επόμενη κατηγορία βρίσκονται η Λευκάδα (9.130 ευρώ), η Πάρος (9.028 ευρώ) και η Κέρκυρα (8.716 ευρώ).
Αντίθετα, περιοχές όπως η Κρήτη (6.013 ευρώ) και η Κεφαλονιά (6.222 ευρώ) εξακολουθούν να προσφέρουν σαφώς χαμηλότερες τιμές σε σχέση με τις Κυκλάδες και την Αθηναϊκή Ριβιέρα, γεγονός που σύμφωνα με την έκθεση υποδηλώνει περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης.
Ποιοι αγοράζουν
Οι Έλληνες παραμένουν η μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών καλύπτοντας το 18,8% όλων των αιτημάτων ενδιαφέροντος. Ακολουθούν οι Βρετανοί με 17,4%, οι Αμερικανοί με 14,5%, οι Γάλλοι με 6,3%, ενώ σημαντική παρουσία καταγράφουν ακόμη αγοραστές από την Αυστραλία, τη Γερμανία, την Ελβετία, τον Καναδά, την Ολλανδία και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα.
Η έκθεση επισημαίνει ότι το ελληνικό αγοραστικό κοινό αποτελείται κυρίως από τρεις διαφορετικές κατηγορίες: εύπορες οικογένειες της Αθήνας, μέλη της ελληνικής διασποράς που επιστρέφουν ή επενδύουν στη χώρα και επιχειρηματίες του ναυτιλιακού κλάδου.
Από τα σημαντικότερα συμπεράσματα της έκθεσης είναι η εντυπωσιακή επάνοδος των Βρετανών αγοραστών, οι οποίοι εμφανίζονται ξανά ως ένας από τους βασικούς μοχλούς ανάπτυξης της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών, με μερίδι 17,4% της συνολικής ζήτησης κατά το α’ εξάμηνο του 2026, αυξημένο κατά 60% σε σχέση με έναν χρόνο πριν και υψηλότερο ακόμη και από τον μέσο όρο της τελευταίας πενταετίας.
Η συμβολή του Non-Dom
Η παραπάνω εξέλιξη συνδέεται άμεσα, σύμφωνα με την έκθεση, με την κατάργηση του βρετανικού φορολογικού καθεστώτος Non-Dom, γεγονός που ώθησε σημαντικό αριθμό εύπορων Βρετανών να αναζητήσουν νέες φορολογικές έδρες και κατοικίες υψηλών προδιαγραφών στην Ελλάδα.
Παράλληλα, ιδιαίτερα εντυπωσιακή είναι η ανάπτυξη του ίδιου του ελληνικού προγράμματος Non-Dom, το οποίο μέσα σε ελάχιστα χρόνια μετατράπηκε από μια ανενεργή φορολογική δυνατότητα σε βασικό παράγοντα της αγοράς. Ενώ μέχρι και το 2023 δεν είχε ουσιαστική παρουσία στις συναλλαγές του οίκου, το 2024 άρχισε να εμφανίζεται δυναμικά και το 2025 έφθασε να αντιπροσωπεύει το 29% του συνολικού όγκου συναλλαγών, δημιουργώντας μια εντελώς νέα κατηγορία αγοραστών.
Οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν πλέον περίπου 53% όλων των συναλλαγών αυτής της κατηγορίας, ενώ ακολουθούν επενδυτές από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, την Ελβετία και άλλες χώρες.
Η έκθεση υπογραμμίζει ότι το πρόγραμμα Non-Dom δεν λειτουργεί ανταγωνιστικά προς την εγχώρια αγορά, αλλά προσθέτει μια νέα δεξαμενή διεθνών αγοραστών, οι οποίοι διαφορετικά πιθανότατα δεν θα επένδυαν σε ελληνικά ακίνητα.
Οι περιφερειακοί παίκτες
Εκτός από τη βρετανική αγορά, σημαντική κινητικότητα παρουσιάζουν και άλλες χώρες. Η Γαλλία αυξάνει τη συμμετοχή της κατά 45%, η Αυστραλία κατά 60%, ο Καναδάς κατά 54%, ενώ εντυπωσιακή είναι η αύξηση της ζήτησης από την Ισπανία (470%), την Ολλανδία (199%), το Βέλγιο (101%) και τη Νότια Αφρική (264%), έστω και από μικρότερη βάση.
Αντίθετα, τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα εμφανίζουν μικρή υποχώρηση σε σχέση με το ιδιαίτερα ισχυρό 2025, παραμένοντας όμως πάνω από τον μέσο όρο της τελευταίας πενταετίας.
Οι προοπτικές για το β’ εξάμηνο
Για το β’ εξάμηνο του 2026 η Greece Sotheby’s International Realty θεωρεί ότι η βασική εικόνα παραμένει θετική, επισημαίνοντας ωστόσο πέντε παράγοντες που θα καθορίσουν την πορεία της αγοράς.
- Ο πρώτος αφορά την ταχύτητα με την οποία θα ολοκληρώνονται νέες αναπτύξεις στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, όπως το Ελληνικό και το Apollo Hills, καθώς η παράδοση νέων κατοικιών θα επηρεάσει τόσο τον αριθμό όσο και την αξία των συναλλαγών.
- Δεύτερος παράγοντας είναι η πορεία της ζήτησης από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα μετά την περίοδο εξομάλυνσης που καταγράφεται φέτος.
- Τρίτος είναι η περαιτέρω ανάπτυξη του προγράμματος Non-Dom, το οποίο αναμένεται να συνεχίσει να προσελκύει εύπορους ξένους επενδυτές.
- Τέταρτος είναι η εξέλιξη των επιτοκίων και των ενεργειακών τιμών, στοιχεία που μπορούν να επηρεάσουν έμμεσα τη δημιουργία νέου πλούτου στην Ευρώπη.
- Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στη συνέχιση της ορθολογικής τιμολόγησης. Η έκθεση εκτιμά ότι οι πωλητές που θα επιλέξουν ρεαλιστικές ζητούμενες τιμές θα συνεχίσουν να προσελκύουν αγοραστές, ενώ όσοι επιμείνουν σε υπερβολικές αποτιμήσεις θα βλέπουν τα ακίνητά τους να παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα στην αγορά.
