Η συνεχής άνοδος των ενοικίων, ακόμη και σε περιόδους που η αγορά κατοικίας δείχνει σημάδια επιβράδυνσης, επαναφέρει ένα από τα πιο πρακτικά και «καυτά» ζητήματα της καθημερινότητας: πότε είναι νόμιμες οι αυξήσεις ενοικίων και πότε μπορεί ο ενοικιαστής να πει «όχι». Το ερώτημα αφορά εξίσου ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, γιατί αγγίζει την οικονομική ασφάλεια του ενός και την απόδοση της περιουσίας του άλλου.
Η απάντηση, ωστόσο, δεν είναι ίδια για όλες τις περιπτώσεις. Εξαρτάται κυρίως από δύο πράγματα: τους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου και το αν η μίσθωση βρίσκεται μέσα στην υποχρεωτική τριετία (την ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας) ή αν αυτή έχει ήδη ολοκληρωθεί. Με απλά λόγια, άλλο τι επιτρέπεται «στη μέση» μιας μίσθωσης και άλλο τι μπορεί να συμβεί όταν λήξει η τριετία.
Πότε είναι νόμιμες οι αυξήσεις ενοικίων
Οι νόμιμες αυξήσεις ενοικίων μπορούν να προκύψουν με συγκεκριμένους και σαφείς τρόπους. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος δεν γίνεται «όποτε θέλει» κάποια πλευρά, αλλά είτε προβλέπεται από το συμβόλαιο είτε απαιτεί συμφωνία, είτε συνδέεται με τη λήξη της υποχρεωτικής διάρκειας.
1) Όταν υπάρχει ρήτρα αναπροσαρμογής στο μισθωτήριο
Ο πιο συνηθισμένος δρόμος για να γίνουν νόμιμες αυξήσεις ενοικίων κατά τη διάρκεια της μίσθωσης είναι να υπάρχει στο μισθωτήριο ρήτρα αναπροσαρμογής. Πρόκειται για όρο που περιγράφει πότε και με ποιον τρόπο θα αυξάνεται το ενοίκιο (π.χ. κάθε χρόνο, με συγκεκριμένο ποσοστό ή βάσει κάποιου δείκτη).
Αν η ρήτρα είναι σαφής και έχει συμφωνηθεί από την αρχή, τότε η αύξηση εφαρμόζεται όπως ακριβώς προβλέπεται. Σε αυτή την περίπτωση ο ενοικιαστής δεν μπορεί να αρνηθεί την αύξηση μόνο και μόνο επειδή άλλαξαν οι συνθήκες της αγοράς, εφόσον η πρόβλεψη είναι συμβατική.
2) Όταν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής συμφωνήσουν σε νέο μίσθωμα
Ακόμη κι αν δεν υπάρχει ρήτρα, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής μπορούν οποιαδήποτε στιγμή να συμφωνήσουν σε διαφορετικό ενοίκιο. Αυτό σημαίνει ότι οι νόμιμες αυξήσεις ενοικίων μπορούν να προκύψουν και «εντός τριετίας», αρκεί να υπάρχει ρητή συναίνεση του ενοικιαστή.
Στην πράξη, αυτό συμβαίνει συνήθως όταν:
– ο ιδιοκτήτης προτείνει αύξηση και ο ενοικιαστής τη δέχεται για να διατηρήσει το σπίτι,
– γίνεται κάποια συμφωνία μετά από βελτιώσεις/παρεμβάσεις στο ακίνητο,
– οι δύο πλευρές θέλουν να ανανεώσουν συνολικά τους όρους της μίσθωσης.
3) Μετά την ολοκλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας
Μετά το τέλος της υποχρεωτικής τριετίας, οι νόμιμες αυξήσεις ενοικίων δεν περιορίζονται από κάποιο ανώτατο ποσοστό που να προβλέπεται γενικά από τον νόμο. Το νέο μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα με συμφωνία των δύο πλευρών, όπως συμβαίνει σε μια νέα διαπραγμάτευση.
Εδώ βρίσκεται και η βασική «τομή»: μέσα στην τριετία, χωρίς ρήτρα ή συναίνεση δεν υπάρχει μονομερής αύξηση. Μετά την τριετία, το ύψος του ενοικίου γίνεται αντικείμενο νέας συμφωνίας.
Πότε δεν επιτρέπεται αύξηση του ενοικίου
Κατά τη διάρκεια της υποχρεωτικής τριετίας, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση, εκτός αν:
– υπάρχει ενεργή ρήτρα αναπροσαρμογής στο μισθωτήριο, ή
– ο ενοικιαστής συμφωνήσει ρητά σε νέο μίσθωμα.
Αυτό είναι κρίσιμο για να γνωρίζει ο ενοικιαστής πότε μπορεί να πει «όχι». Αν ο ιδιοκτήτης απλώς ανακοινώσει αύξηση μέσα στην τριετία χωρίς να πατά σε συμβατικό όρο ή σε συμφωνία, τότε η αύξηση δεν μπορεί να επιβληθεί ως νόμιμη υποχρέωση του ενοικιαστή.
Οι πιο κοινές μορφές ρήτρας αναπροσαρμογής
Οι ρήτρες διαφέρουν, όμως συνήθως συναντώνται οι παρακάτω μορφές:
– Σταθερό ποσοστό αύξησης, για παράδειγμα 2%–3% ετησίως επί του τελευταίου μισθώματος.
– Σύνδεση με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) της ΕΛΣΤΑΤ, ώστε η αύξηση να ακολουθεί τον πληθωρισμό.
– Συνδυασμός των παραπάνω (π.χ. ΔΤΚ με ανώτατο/κατώτατο όριο).
Η ουσία είναι ότι η ρήτρα πρέπει να είναι κατανοητή και συγκεκριμένη, ώστε να μην γεννά αμφισβητήσεις για το πότε και πόσο αυξάνεται το ενοίκιο.
Τι ισχύει μετά την τριετία και τι γίνεται αν δεν υπάρχει συμφωνία
Η ελάχιστη διάρκεια μιας μίσθωσης κατοικίας είναι τρία χρόνια, ακόμη κι αν το συμβόλαιο αναφέρει μικρότερο χρονικό διάστημα. Μετά την ολοκλήρωση της τριετίας, το νέο μίσθωμα δεν «κλειδώνει» από κάποιο γενικό πλαφόν: διαμορφώνεται με ελεύθερη συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
Αν δεν υπάρξει συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου (δηλαδή να λήξει η μίσθωση και να αποχωρήσει ο ενοικιαστής), ακολουθώντας τη νόμιμη διαδικασία. Γι’ αυτό, στην πράξη, η περίοδος μετά την τριετία είναι το σημείο όπου οι διαπραγματεύσεις για τις νόμιμες αυξήσεις ενοικίων γίνονται πιο έντονες.
Τελικά, για να απαντηθεί σωστά το «πότε είναι νόμιμες οι αυξήσεις ενοικίων και πότε μπορεί ο ενοικιαστής να πει όχι», χρειάζεται πάντα έλεγχος του μισθωτηρίου και ξεκάθαρη εικόνα για το αν βρισκόμαστε εντός ή εκτός της υποχρεωτικής τριετίας. Όσο πιο καλά γνωρίζουν και οι δύο πλευρές τι προβλέπει το συμβόλαιο, τόσο πιο εύκολα αποφεύγονται παρεξηγήσεις, εντάσεις και αχρείαστες συγκρούσεις γύρω από το ενοίκιο.
